Leestijd: 5 minuten
Van het overgangsrecht heb je vast wel eens gehoord. Het is een breed begrip die veel voorkomt binnen het recht. In deze blog gaan we het specifiek hebben over het overgangsrecht bouwwerken en overgangsrecht gebruik die beide hand in hand gaan met het bestemmingsplan. In deze blog geven we antwoord op de vraag hoe lang het overgangsrecht bouwwerken en gebruik geldt en wat het nu exact inhoudt.
Wat is het overgangsrecht?
Het overgangsrecht is een recht waar men zich op kan beroepen. Meer specifiek als het gaat om het overgangsrecht bouwwerken en overgangsrecht gebruik betekent dit dat hetgeen dat legaal was in het tot voor kort huidige bestemmingsplan, en dat niet is in het nieuwe bestemmingsplan, alsnog onder voorwaarden mag worden voortgezet voor (on)bepaalde tijd.
Op gebied van gebruik mag je denken aan een horecabestemming dat als woonbestemming is bestemd, een burgerwoning waarvan de onderste etage ineens een kantorenfunctie toegeschreven krijgt of een agrarische bestemming dat ineens tot woonbestemming is bestemd. Dit klinkt wellicht vreemd maar bij het ontwerpen en vaststellen van een nieuw bestemmingsplan mogen gemeenten bestemmingen wijzigen naar hun inziens. Om dit voor te zijn kun je tijdens de inzage van het nieuwe ontwerpbestemmingsplan een zienswijze indienen en bij het vaststellen in beroep gaan mocht je het niet met je nieuwe toegeschreven bestemming eens zijn.
Is dat een gepasseerd station, dan zou je je eventueel kunnen beroepen op het overgangsrecht. Echter zitten hier haken en ogen aan.
Voor hoe lang is het overgangsrecht bouwwerken geldig?
Bouwwerken onder het overgangsrecht zijn vrijwel voor onbepaalde tijd toegestaan. Bouwwerken moeten destijds wel vergund zijn. Ook zijn er beperkingen wat betreft uitbreidingen van deze bestaande, nu strijdige bouwwerken. De concrete regels van het overgangsrecht bouwwerken kun je onderstaand lezen:
a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Voor hoe lang is het overgangsrecht gebruik geldig?
Dan komen we bij het overgangsrecht gebruik. Het overgangsrecht gebruik kun je bijvoorbeeld gebruiken als je een perceel in gebruik hebt waarvan het gebruik strijdig is met het nieuwe bestemmingsplan. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de gemeente heeft besloten om een horecabestemming te herbestemmen tot wonen. Het overgangsrecht is echter voor bepaalde tijd. Doel hiervan is een overgangsperiode. Het is geen permanente oplossing.
Is jouw horecabestemming bijvoorbeeld bestemd tot woonbestemming? En is dit gebruik (in dit geval horeca) nooit langer dan een jaar gestaakt en kun je dat aantonen? Dan kun je aanspraak maken op het overgangsrecht.
Maar let wel: er kleeft een nadeel aan het overgangsrecht gebruik. Het is namelijk alleen geldig ten duur van het nieuwe bestemmingsplan. Komt er te zijner tijd wederom een nieuw bestemmingsplan, dan moet er een besluit worden gemaakt over het strijdig gebruik. Zie onderstaand dikgedrukt lid d:
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Dan is de vervolgvraag: neemt de gemeente het strijdige gebruik wel of niet op in het dan nieuwe bestemmingsplan? Immers: de gemeente kan bewust de horecabestemming hebben wegbestemd, denk bijvoorbeeld met als reden een goede ruimtelijke ordening of gewijzigd horeca- of woonbeleid. Gelukkig kun je ten tijde dat dit ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt een zienswijze indienen. Zo kun je ervoor pleiten om in dit geval de bestemming weer als horeca te bestemmen. Maar let op: om de gemeente te overtuigen is het verstandig je zienswijze te onderbouwen.
Zijn er alternatieven?
Op gebied van gebruik biedt het overgangsrecht dus slechts voor bepaalde tijd juridische zekerheid. Zie je dat de gemeente jouw bestemming wil herbestemmen in een nieuw plan? Mis de boot niet en dien een zienswijze in en teken eventueel beroep aan tijdens de inzageperiodes van dat plan. Dit om de huidige bestemming op jouw perceel ook in het nieuwe bestemmingsplan vast te laten leggen. Dan zit je gebeiteld. Hou daarom ook altijd de publicaties van jouw betreffende gemeente in de gaten. Voorkomen is beter dan genezen én het bespaard je tijd, geld en lange procedures.
Is dit aan je voorbij gegaan? Dan is het overgangsrecht een mooi ”lapmiddel”. Echter voor op de lange termijn doe je er verstandig aan alsnog een bestemmingsplanwijziging te doen of een afwijkende vergunning aan te vragen. Zo heb je 100% juridische zekerheid en meer vrijheden. Tevens heeft andere bestemming ook zijn negatieve of positieve invloed op de waarde van gronden en vastgoed.
Heb je vragen of ben je benieuwd naar wat handig is in jouw situatie? Voor een 1ste vrijblijvend advies vul je dit contactformulier in. Bellen mag natuurlijk ook!
Disclaimer: het overgangsrecht bouwwerken en overgangsrecht gebruik in een bestemmingsplan zijn onderwerpen die verschillend kunnen worden geïnterpreteerd. Hoewel bovenstaande informatie met de uiterste zorg is samengesteld kunnen hier geen rechten of zekerheden aan worden ontleend. Per casus zal definitief uitsluitsel moeten plaatsvinden bij de rechter indien gemeente en burger er onderling niet uitkomen.
Jorrit Zeldenrust
6 september 2021