Leestijd: 5 minuten
Wij krijgen geregeld de vraag hoe het splitsen van een perceel is geregeld en of wij dat ook kunnen verzorgen middels een bestemmingswijziging. Dit omdat bijvoorbeeld een grondeigenaar zijn erf wil splitsen ten behoeve van verkoop. Ook wordt deze vraag vaak door een koper gesteld die wil weten wat mogelijk is alvorens hij of zij een stuk grond aankoopt. Wat je situatie ook is wij leggen je in deze blog uit hóe je een perceel moet splitsen en in welke mate het bestemmingsplan om de hoek komt kijken.
Inhoudsopgave
Wat is perceelsplitsing?
Perceelsplitsing is wat het woord zelf al zegt. Het is het splitsen van een perceel in twee of meerdere percelen. Hier kunnen diverse beweegredenen aan ten grondslag liggen en deze kunnen dan ook veel variëren. Eén van de meest voorkomende beweegredenen die wij horen is dat er een perceelsplitsing gewenst is ten behoeve van verkoop of verhuur. Het perceel splitsen staat los van de bestemming die op het perceel rust, de relatie tussen perceelsplitsing en het bestemmingsplan behandelen we later in deze blog.
Hoe gaat het splitsen van een perceel in zijn werk?
Hoe moet je een perceel splitsen? Het splitsen van een perceel is relatief makkelijk. Het eerste waar je op moet letten is dat je het wel via de officiële website van het kadaster doet. Er zijn diverse partijen die nagenoeg identiek lijken aan het kadaster van het ministerie maar dit met een commercieel oogmerk voor je doen.
Het splitsen van een perceel kan op 3 manieren:
- De eerste manier is dat jij als eigenaar van het perceel via het kadaster een aanvraag indient tot perceelsplitsing. Dat kan via deze link. De aanvraag wordt verwerkt en de landmeter neemt contact met je op om een afspraak op locatie in te plannen. De landmeter meet en noteert de gewenste nieuwe perceelgrenzen en legt dit vast. Je krijgt inzage in het verloop van dit proces.
- De tweede manier is via de applicatie Splits van het kadaster. Deze manier van doen wordt vaak gebruikt door tussenpartijen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld projectontwikkelaars en gemeenten. Zo kan men gemakkelijk en op relatief grote schaal percelen voorlopig splitsen. Dit vaak ten behoeve van verkoop of verhuur. Percelen kunnen door deze partijen zelf worden ingetekend. Echter is een nacontrole door het kadaster wel noodzakelijk om het definitief te maken.
- De derde manier is splitsing van het perceel nadat je een gedeelte hebt verkocht of hebt gekocht. Hierbij is de notaris verplicht een situatietekening bij de akte van levering toe te voegen waarop de nieuw te vormen grenzen staan. Anders is de koop immers gebaseerd op niet bekende te vormen perceelsgrenzen. In dit geval zal na verkoop het kadaster ingeschakeld moeten worden om de situatietekening daadwerkelijk op locatie in te meten en definitief te maken.
Wat is de relatie met het bestemmingsplan?
In de praktijk wordt vaak de aanname gemaakt dat het splitsen van het perceel via het bestemmingsplan is geregeld. Zoals we in de vorige paragraaf hebben toegelicht gaat splitsing via het kadaster. Echter kunnen wij ons de verwarring goed voorstellen. Dat een perceel is gesplitst betekent nog niet dat de bestemming correct is.
Een bestemmingsplan is namelijk een bundeling van bestemmingen rustend op en soms ook overlappend over percelen. Op percelen in jouw eigendom staat in het bestemmingsplan dan ook beschreven wat je wel en niet mag doen binnen het betreffende perceel. De bestemming zelf kan doorlopen in naastgelegen percelen. Wij horen veel mensen die denken dat een splitsing van het perceel afdoende is om bijvoorbeeld 2 woningen te bouwen daar waar 1 is toegestaan. Echter is dat niet het geval. Wij leggen het je uit in onderstaande casus.
Casus: Henk en zijn perceel
We pakken het voorbeeld erbij van een fictief persoon genaamd Henk. Henk is eigenaar van perceel 619 (zie figuur 2) en wil zijn perceel splitsen naar 2 percelen, dit ten behoeve van 2 woningen voor de verkoop. Als we kijken naar de gele woonbestemming is in dit bestemmingplan de regel opgenomen dat per bestemmingsvlak 1 woning is toegestaan.
Figuur 1: de bestemmingsvlakgrenzen, waarbij geel woonbestemmingen zijn.
Figuur 2: de bestemmingsvlak- én perceelsgrenzen.
Daar waar het perceel kadastraal gesplitst is blijven de bestemmingsgrenzen intact. Oftewel: ook al is het perceel opgesplitst en loopt er een perceelsgrens door het midden van de woonbestemming, er blijft sprake van 1 bestemmingsvlak en er is dus nog steeds slechts 1 woning toegestaan. De enige manier om er 2 woningen van te maken is een bestemmingswijziging of afwijkende omgevingsvergunning. Dit om een 2de woning toe te staan.
Bij CADDESK hebben wij 25+ jaar ervaring hiermee! Heb jij een dergelijk initiatief in welke vorm dan ook en kan je wel wat hulp gebruiken? Vul dan vrijblijvend dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook!
Als algemene regel geldt dat je een tweede huis mag bouwen op eigen grond, echter kan dit afhankelijk zijn van de specifieke wet- en regelgeving van het land, de provincie, de gemeente en de buurt waarin je je bevindt. Het is belangrijk om de plaatselijke bouwvoorschriften en het bestemmingsplan te raadplegen voordat je begint met de bouw van een tweede huis op je eigen grond.
In sommige gebieden kunnen er beperkingen gelden, zoals bouwbeperkingen in beschermde natuurgebieden, historische zones, of gebieden met speciale bestemmingen, zoals agrarisch gebied. Ook kunnen er bouwvoorschriften zijn met betrekking tot het type woning dat je wilt bouwen, de grootte ervan, de hoogte, het gebruik van materialen, en de afstand tot de perceelgrenzen. Het kan zijn dat je een vergunning moet aanvragen bij de lokale overheid om een tweede huis te bouwen, en dat er specifieke procedures en eisen zijn waaraan je moet voldoen.
Jorrit Zeldenrust
30 april 2021