De woningmarkt is oververhit. Zodoende zien wij een toenemende vraag vanuit projectontwikkelaars, particulieren en collectief particulier opdrachtgeverschappen met betrekking tot woningbouwprojecten. Een van de aspecten dat van relevantie is in de procedure van het bestemmingsplan is het milieugevoelig object. In deze blog gaan wij dan ook nader in op de vraag of een woning een milieugevoelig object is.
Wat houdt een milieugevoelig object precies in?
Een milieugevoelig object is een begrip dat voorkomt in de bedrijven- en milieuzonering van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Familie van dit begrip zijn het geluidsgevoelig object uit de Wet geluidhinder en het geurgevoelig object uit de Wet geurhinder en veehouderij.
Een ding kunnen wij je alvast verkappen: een burger-woning is een milieugevoelig object, geluidgevoelig object en een geurgevoelig object.
De relatie van deze drie begrippen tot het bestemmingsplan is sterk. Wanneer je een bestemming gaat wijzigen naar een woonbestemming ten behoeve van woningbouw zal moeten worden aangetoond dat voldaan wordt of gemotiveerd kan worden afgeweken aan de gegeven richtafstanden vanuit bedrijven- en milieuzonering. Aanvullend zal aantoonbaar moeten worden gemaakt dat voldaan kan worden aan de wet- en regelgeving van de Wet geluidhinder en Wet geurhinder en veehouderij. Denk hierbij aan maximale geluidsbelasting in decibel op de woning en op gebied van geur een maximale toegestane hoeveelheid geuroverlast. Het is maar net afhankelijk van de directe omgeving wanneer dit wel of niet van toepassing is.
De woning (het milieugevoelig-, geluidgevoelig- en geurgevoelig object) is beschermd door deze richtafstanden en wet- en regelgeving. Wanneer je bijvoorbeeld woningbouw situeert nabij een bestaand bedrijventerrein of agrarisch bedrijf worden de woningen door wetgeving beschermd. Hierdoor zal het bestaande bedrijf dat wellicht al decennia operatief is in zijn bedrijfsvoering worden beperkt. Voor veel mensen klinkt dit raar daar waar het bedrijf reeds bestaand is en het woningbouwplan nog van de grond moeten komen, maar zo zit de wetgeving eenmaal in elkaar. De redenering ‘’het bedrijf was er als eerste dus deze is van rechtswege beschermd’’ gaat niet op.
Tip: als bedrijfseigenaar dien je daarom alert te zijn op de ontwikkelingen in je omgeving. Andersom beschermt de wetgeving bestaande woningen tegen de nieuwvestiging van bedrijven die zich (te) dicht bij deze woningen willen vestigen.
Hoe werkt een milieugevoelig object in de praktijk?
Er kunnen situaties ontstaan waarbij een initiatiefnemer de woning of woningen te dicht bij een bestaand bedrijf wil gaan situeren. Wanneer dit het geval is zal de gemeente op de rem trappen om de rechten van het bestaande bedrijf te beschermen (lees: het woningbouw-initiatief afwijzen). Echter kan het soms voorkomen dat de gemeente medewerking verleent. Dan is het aan het bestaande bedrijf om gebruik te maken van de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze en indien nodig beroep. Doet het bedrijf dit niet dan heeft het bedrijf zijn rechten verspeelt en kan hij wellicht in zijn bedrijfsvoering worden beperkt.
Welke middelen heb je tot je beschikking tot het realiseren van een milieugevoelig object?
Vanuit zowel het perspectief van de initiatiefnemer van woningbouw als eigenaar van een bestaand of nieuw te willen gaan vestigen bedrijf nabij bestaande woningen is het antwoord hierop: onderzoek. Je dient aan te tonen dat bij jouw initiatief sprake blijft van een goede ruimtelijke ordening. Anders kunnen gemeente en provincie vraagtekens gaan stellen bij jouw initiatief.
Op gebied van geluid en geur kan je bijvoorbeeld akoestisch onderzoek en geuronderzoek laten uitvoeren. Maar net wat van toepassing is. Elke casus betreft maatwerk en dient op zijn eigen merites beoordeelt te worden.
Zo zal bij een bedrijf dat aan staalbewerking doet geluid de boosdoener zijn, en bij een veehouderij het aspect geur. Jij dient dus aan te tonen dat bij realisatie van woningbouw het aspect geluid of geur onder de wettelijke waardes blijft. En zo niet, dat je aanvullende maatregelen neemt om alsnog deze streefwaarden te halen. Doe je dit niet, dan heb je niet aannemelijk genoeg gemaakt dat sprake blijft van een goede ruimtelijke ordening en kan de gemeente gemotiveerd jouw plannen afwijzen.
Conclusie
Wanneer jij als initiatiefnemer nieuwbouw wil plegen doe je er goed aan de directe omgeving in kaart te brengen. Wanneer je in de nabijheid van een bedrijf woningbouw wilt realiseren doe je er daarom verstandig aan om aan te tonen dat er sprake blijft van een goede ruimtelijke ordening. Anderzijds geldt voor de bedrijfseigenaar hetzelfde. Wil jij een bedrijfsbestemming nabij een bestaande woning, dan dien je aan te tonen dat je geen dusdanige impact zult hebben op deze woningen. Anders is de kans groot dat je verzoek wordt afgewezen.
Ben je benieuwd hoe CADDESK jou in het bestemmingsplan-traject kan ondersteunen of heb je een concrete vraag? Vul dan ons contactformulier in!
Jorrit Zeldenrust
5 maart 2022