Leestijd: 4 minuten
Stel je hebt iets gebouwd, neemt iets in gebruik of doet een andere activiteit dat niet vergund is of sterker nog: in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Dan is de kans groot dat dat vroeg of laat wordt opgemerkt door het bevoegd gezag en er handhavend wordt opgetreden. Dan is de eerste vraag die het bevoegd gezag zichzelf (als het goed is) stelt of er zicht is op legalisatie en of het bevoegd gezag hier aan mee wil werken. Is dat het geval dan zit je goed en is je illegale bouwwerk, gebruik of activiteit op weg naar legalisatie. Echter kan het voor jou ook verkeerd uitpakken omdat de conclusie van het bevoegd gezag is dat er niet concreet zicht is op legalisatie. Maar dat betekent niet altijd dat dat het einde is. In deze blog lees je de ins- en outs van concreet zicht op legalisatie.
De beoordeling van het bevoegd gezag bij concreet zicht op legalisatie
De beoordeling of er concreet zicht op legalisatie is hangt af van diverse factoren. De eerste is de wet- en regelgeving. Je kunt het er lang en breed over hebben maar er zijn wetten die gevolgd moeten worden. Er moet namelijk sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Wel is er ruimte voor interpretatie maar deze zijn grotendeels al ingevuld door jurisprudentie (eerdere rechtsuitspraken). Daarnaast kijkt het bevoegd gezag ook naar het eigen beleid. Zo zijn er woonvisies, structuurvisies, economische visies en maar ook toeristische agenda’s en parkeerbeleid. Per gemeente en provincie verschillen de beleidsdocumenten, ook qua inhoud. Het betreft dan ook maatwerk per regio en wat er binnen die regio speelt waarop beleid wordt gemaakt.
Zo zal een kustgemeente als toeristische gemeente naast de ‘’vanzelfsprekende beleidsstukken’’ tevens beleid hebben uitgewerkt dat de toeristische sector nader belicht en faciliteert terwijl een gemeente in het noordoosten van Groningen beleid heeft op gebied van het zoveel mogelijk beperken en voorkomen van krimp en het terugbrengen van voorzieningen in de regio. Beleid is per regio dan ook maatwerk.
Concreet zicht op legalisatie: binnenplans
Er zijn verschillende typen overtredingen. We beginnen bij overtredingen die binnenplans op te lossen zijn. Stel dat jij als bedrijf uit wil breiden en zodoende extra bebouwing hebt geplaatst. Deze bebouwing past binnen de regels van het bestemmingsplan. Dan is er in beginsel weinig loos. Je dient alsnog een aanvraag omgevingsvergunning in inzake het bouwen van een bouwwerk en doorloopt de procedure. In de meeste gevallen zal het bouwwerk worden gelegaliseerd (op uitzonderingen daargelaten).
Ook kunnen in het bestemmingsplan artikelen zijn opgenomen waarmee de gemeente af kan wijken van de bestemmingsregels mits men aan de gestelde voorwaarden voldoet die vaak om de hoek komen kijken bij het afwijken. Is dat het geval dan is de kans op legalisatie nog steeds aanwezig. Een mooi voorbeeld van een afwijkingsbevoegdheid vind je in deze blog.
Als derde zou de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid een rol kunnen spelen. Dat hetgeen wat jij hebt ontplooit een strijdigheid is maar met een wijzigingsbevoegdheid valt op te lossen. Let wel dat je hiervoor de uitgebreide procedure moet doorlopen. Namelijk een bestemmingswijziging. Hier gaat een investering mee gepaard.
Een voorbeeld: jij woont in een bedrijfswoning terwijl je geen bedrijf hebt, dan is dat een strijdig gebruik. Je doet namelijk aan burgerbewoning. Maar als in het bestemmingsplan toch al een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat bij het staken van de bedrijfsactiviteiten het perceel naar een woonperceel kan worden herbestemd dan kan je dat traject ingaan.
Concreet zicht op legalisatie: buitenplans
Dan zijn er de overtredingen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en niet binnenplans zijn op te lossen. Deze overtredingen kunnen alleen met een kleine of grote buitenplanse afwijking worden opgelost.
Bij deze buitenplanse afwijkingen is concreet zicht op legalisatie het lastigst. Want bij dergelijke strijdigheden wordt onder andere gekeken naar de wet- en regelgeving en het geldende beleid dat een provincie en gemeente voert. En als jouw strijdigheid hier niet aan kan voldoen dan is concreet zicht op legalisatie ver te zoeken. Het liefst wil je het dan ook niet zover laten komen.
Wat als je het niet eens bent?
Er zijn situaties waarin het bevoegd gezag een keuze maakt waarvan je denkt dat die niet klopt. Dit omdat men de wet- en regelgeving verkeerd interpreteert of dat jouw overtreding in lijn is met het beleid. Als voorbeeld nemen we een kustgemeente. Deze zijn vaak op recreatie en toerisme georiënteerd. Stel dat jij het idee hebt om een kleinschalig kwalitatief hotel te ontplooien en dit inmiddels al een paar weken ontplooit binnen een bestaand gebouw dat eigenlijk bestemd is voor detailhandel. Dan kan het zo zijn dat jouw initiatief in lijn ligt met het gemeentelijk beleid. En toch wil de gemeente geen medewerking verlenen tot legalisatie.
Zodoende is er de mogelijkheid om tegen het besluit in bezwaar en beroep te gaan als de gemeente niet bereid is medewerking te verlenen. Let wel dat je niet de garantie hebt dat je in het gelijk gesteld wordt. Je bent namelijk afhankelijk van de rechtelijke macht. Ook moet je goede argumenten hebben. Persoonlijke belangen zoals het financieel belang is hierin ondergeschikt. Dat blijkt onder andere uit deze uitspraak: ECLI:NL:RVS:2019:4363. Leidend is het omgevingsrecht.
Disclaimer: deze blog is een (zeer) versimpelde weergave van de praktijk. Een bezwaar- of beroepsschrift en diens inhoud wordt met de nodige zorg en juridische kunde opgesteld. Het betreft dan ook maatwerk en is per situatie anders.
Conclusie
Moraal van het verhaal is dat je het liefst geen dingen doet waardoor er sprake is van een illegaliteit. Vooral als je niet weet welke mate van illegaliteit het betreft. Hiermee loop je namelijk het risico dat er geen concreet zicht is op legalisatie en dat het bevoegd gezag een last onder dwangsom of bestuursdwang kan toepassen. Het advies van CADDESK is dan ook voordat je je plannen ten uitvoer brengt eerst even nagaat of wat je doet zomaar mag en wat ervoor nodig is om het geregeld te krijgen.
Heb je echter al een illegaliteit begaan dan is de vraag in hoeverre er concreet zicht is op legalisatie. CADDESK kan jou hierbij ondersteunen. Contact met ons opnemen kan middels dit formulier. Ook kan je ons op voorhand vragen om advies. Dit om vervelende situaties te voorkomen.
Jorrit Zeldenrust
2 juni 2022