Leestijd: 4 minuten
Je hebt een plan waarvan je weet dat je in strijd bent met het bestemmingsplan. Dat betekent dat er iets zal moeten gebeuren voordat je je plannen mag gaan uitvoeren. Of je plannen nu nieuwbouw, verbouw of uitbouw zijn, of een in strijd zijnde activiteit dat je wil gaan ontplooien op het betreffende perceel. Je zal een eerste stap voor een bestemmingsplanwijziging of afwijkende omgevingsvergunning moeten zetten. Maar waar begin je? Dat weet je na het lezen deze blog!
De eerste stap
Nadat je weet waarom je in strijd bent met het bestemmingsplan is de eerste stap die velen zetten het indienen van een principeverzoek. Een principeverzoek is vrij vertaald dat je met de gemeente in gesprek gaat over hetgeen wat jij wil gaan realiseren. Je toetst de welwillendheid van de gemeente om mee te werken aan de op te starten procedure van een bestemmingsplanwijziging of afwijkende omgevingsvergunning. Hierbij lever je diverse documenten aan zodat de gemeente een concreet beeld heeft van wat jouw plannen zijn. In het geval van bouwen lever je dus onder andere bouwtekeningen en situatieschetsen aan.
Het voordeel van een principeverzoek is dat je niet meteen hoeft te investeren in de procedure, dit scheelt aanzienlijk veel geld. Daarnaast weet je meteen wat de visie van de gemeente is ten opzichte van jouw plan en waarom ze het wel of niet steunen. Echter zijn er een paar dingen waar je op moet letten.
Waar je op moet letten bij een principeverzoek
De valkuil waar veel mensen in trappen die zelfstandig het principeverzoek doen is dat zij afhankelijk zijn van de gemeente als raadgever. Daar is niets mis mee maar zorgt er wel voor dat men als leek zijnde geen inhoudelijk weerwoord kan geven op eventuele bezwaren van de gemeente. Daarnaast ziet men niet of de gemeente de juiste dingen doet en toetst dat tot het oordeel leidt.
Ook is het principeverzoek niet voor bezwaar en beroep vatbaar. Je kan het meer zien als een vrijblijvende haalbaarheidsanalyse die de gemeente doet voor jou. Uiteraard kan je wel met de gemeente in gesprek waarom ze sommige zaken zo zien, maar met de uitspraak heb je het mee van doen.
Ben je van mening dat jij in je recht staat en dat de gemeente fout zit? Dan kan je ondanks het negatieve advies van de gemeente de officiële procedure opstarten van een bestemmingsplanwijziging of uitgebreide omgevingsvergunningprocedure (afwijkende omgevingsvergunning). Tevens geldt dit ook voor een regulier omgevingsvergunningsaanvraag waar je een principeverzoek voor kan doen.
Als je de procedure ondanks het negatieve advies toch opstart zal je verzoek vrijwel zeker afgewezen worden. Het voordeel is dan dat je hier formeel bezwaar tegen kan maken. Iets dat bij het principeverzoek niet kon.
Let wel: de gemeente heeft een negatieve uitspraak gedaan over jouw plannen, als je alsnog de procedure start dan kan je veel weerstand verwachten. Voordeel is wel dat je door de officiële procedure het spel juridisch kan spelen als je overtuigd bent van je juridisch gelijk. En word je juridisch in het gelijk dan mag je alsnog jouw plannen uitvoeren en moet de gemeente van het gerechtshof medewerking verlenen omdat hun afwijzing met bezwaren ongegrond waren.
Haalbaarheid juridisch gelijk
Wat belangrijk is om te weten is dat gelijk denken te hebben en juridisch gelijk hebben verschillend zijn. Men kan alsnog zo overtuigd zijn van zijn of haar gelijk, maar als het juridisch niet gemotiveerd kan worden dan houdt het op.
Een voorbeeld hiervan is als iemand een bedrijfsloods wil bijbouwen. Het betreft een timmerbedrijf en de nieuw te komen loods zal binnen bepaalde geluidszones komen te liggen. In hoeverre die persoon denkt gelijk te hebben dat het geen overlast met zich meebrengt, als uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsproductie boven de norm is wat in is Nederland toegestaan, dan is het einde verhaal. Is de norm niet overschreden, maar was het geluidsoverlast wel een beweegreden van de gemeente om jouw aanvraag af te wijzen? Dan wordt jij in je gelijk gesteld en de afwijzing van de gemeente ongegrond verklaart.
Als laatste is het bij een complexer plan niet altijd verstandig om een principeverzoek te doen. Dit heeft te maken met een grotere kans op afwijzing waardoor je al één-nul achterstaat. In dit soort gevallen is een maatwerk aanvalsplan key! Een voorproefje lees je in deze blog.
Conclusie
Met een principeverzoek toets je zonder al te veel kosten te maken de welwillendheid van de gemeente om mee te werken aan de te komen procedure. Dit geeft jou input waar je op moet letten. Is de uitkomst van het principeverzoek negatief maar heb je je vraagtekens bij de motiveringen hiervan? Dan kan je alsnog de procedure opstarten, als de gemeente het verzoek afwijst kan je in beroep. Let er wel op dat je zeker weet dat je juridisch sterk staat, anders ga je alsnog glad.
Wil jij een principeverzoek laten doen of heb je hulp nodig in het proceduretraject? Vul dan voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook!
Jorrit Zeldenrust
7 oktober 2020