Leestijd: 4 minuten
Je wilt graag de bestemming wijzigen op jouw perceel omdat je plannen in strijd zijn met het huidige bestemmingsplan. Omdat je zekerheid wil en het niet aan toeval wilt overlaten ben je benieuwd naar wat de haalbaarheid van jouw bestemmingsplanwijziging is. In deze blog schetsen wij daarom ook mede aan de hand van een paar voorbeelden hoe haalbaar een plan is en waar je op moet letten.
De bestemmingsplanwijziging
Voordat we verder gaan is het goed om te weten wat concreet een bestemmingsplanwijziging is. Een wijziging van een bestaande bestemming is concreet dat je aanpassingen maakt in het bestaande bestemmingsplanwaar jouw perceel onder valt en zo nodig een nieuw plan presenteert en oplevert aan de gemeente. Uiteraard met als doel dat jouw plannen niet meer in strijd zijn met het bestemmingsplan. Meer over de aanleidingen en wat concreet een bestemmingsplanwijziging is lees je in deze blog.
Wat gaat er gepaard met een bestemmingsplanwijziging
Bij een wijziging van een bestaande bestemming op een perceel zit je altijd gebonden aan een zeker traject, ook wel een procedure genoemd. Bij deze procedure komen er verschillende zaken om de hoek kijken. Een bestemmingsplanwijziging is niet iets simpels dat je via het omgevingsloket ‘even’ kan aanvragen. Het betreft een intensieve en langdurige relatie met de betreffende gemeente van in ieder geval 26 weken en vaak langer.
Omdat het een langere tijd in beslag neemt is het altijd goed om zelf proactief in contact te treden met de gemeente om het gesprek aan te gaan over hoe zij erin staan en willen meewerken aan de procedure. Tijdens deze gesprekken en in het verdere verloop van de procedure doe je goed aan om er altijd voorbereid in te gaan en een stevige fundering te hebben waarom jij denkt dat jouw project haalbaar is en geen tot weinig hinder voor de directe omgeving oplevert. Dit uiteraard gemotiveerd met goede onderbouwingen.
Als de gemeente meewerkt aan de procedure worden er diverse zaken van jou gevraagd waaronder een ruimtelijke onderbouwing. Blijf hier wel alert op, want ook de gemeente kan fouten maken en je het foute pad op sturen. Als er aspecten zijn die jij frappant vindt en niet van relevantie zijn dan kan je dat onderbouwd aangeven waarom je het er niet mee eens bent. Alles kost namelijk tijd én geld en je hebt liever minder werk op je bord dan meer.
Een praktijkvoorbeeld van ons: bij een project waarbij een vervallen boerderij werd gesloopt i.v.m. nieuwbouw verzocht de gemeente ons om alvorens de sloop een goedkeuring te krijgen van de monumentencommissie. Anders ging het project niet door. Dit levert een vertraging op in het proces, namelijk wachten op de uitkomst van de commissie. Echter het betreffende pand was geen monument en de verzochte goedkeuring was daarom helemaal niet relevant. Als je niet oplet ga je erin mee, altijd alert blijven!
Eén document dat je sowieso moet aanleveren en we al eerder benoemden is de ruimtelijke onderbouwing. Dat is een document waarin je het beleid van de overheid, provincie en gemeente bestudeerd en daaruit zaken haalt die jouw casus positief onderbouwd. Bijvoorbeeld dat onderdeel van het beleid is het stimuleren van ondernemerschap en recreatie. Daarnaast moet je relevante onderzoeken laten doen op locatie op gebied van akoestiek, bodemonderzoek, flora & fauna en meer van dat soort zaken waaruit moet blijken dat jouw plannen geen significante of in ieder geval een acceptabele invloed heeft op de omgeving. Uiteraard hoeft alleen datgene dat van relevantie is te worden onderzocht. Zodoende onderbouw je met de ruimtelijke onderbouwing waarom het project volgens jou haalbaar is.
Wat is wel en niet haalbaar
Nu komen we bij datgene waar het om draait in deze blog. Wat is wel en niet haalbaar en welke factoren dragen hieraan bij? Er zijn veel factoren die een project wel of niet haalbaar maken. De twee primaire factoren zijn locatie en situatie. Waarbij de locatie echt de locatie is en de beperkingen die het met zich mee brengt en bij situatie datgene is dat jij wil gaan realiseren.
Een voorbeeld van de factor locatie is het beleid van provincies en gemeenten dat er normaal gesproken geen nieuwe woonbestemming meer wordt verstrekt in het landelijk gebied. Heb jij een bestemming anders dan wonen in het landelijk gebied en wil je dat graag naar wonen krijgen dan is dat een hele opgaaf en komt de haalbaarheid van dat project al in geding. Wel kan je als agrariër of eigenaar van een perceel met agrarische bestemming gebruik maken van de ruimte voor ruimte regeling. Denk altijd in oplossingen, wij denken graag met je mee.
Ook zal je in een gemiddelde woonwijk geen bedrijfsbestemming mogen realiseren als de huidige bestemming wonen is. De omgeving van de locatie waar jij je bevindt laat dat vaak niet toe. Denk aan verkeersintensiteit, geluidsoverlast, spelende kinderen en buren. Aan huis gebonden beroepen is een heel ander verhaal, daar is vaak veel meer in mogelijk. Maar om bijvoorbeeld een kleinschalige houtzagerij te beginnen in een woonwijk is al vaak een no-go in verband met o.a. geluidsoverlast en de af- en aanvoer van producten en mensen. In een passendere omgeving zoals een industrieterrein of op de ruimte is de haalbaarheid alweer een stuk zekerder.
Qua situatie is het de situatie waarin jij verkeerd en wat je graag wil gaan realiseren. Wil je bijvoorbeeld een uitbouw of extra bebouwing realiseren naast het bestaande of ter vervanging van dan is er vaak veel bespreekbaar. Hetzelfde geldt voor de invulling van een pand. Maar wil je van een natuurbestemming naar woonbestemming dan heeft dit meer handen en voeten in aarde. Maar ook hier is weer de factor locatie mede bepalend. Is het een perceel binnen de bebouwde kom of betreft het een perceel naast een bedrijfsbestemming waardoor er beperkingen kunnen ontstaan voor dat bedrijf?
Wat nu?
Bovenstaande zijn voorbeelden en schetst slechts enkele casussen. Elke casus is uniek en betreft maatwerk. Deze blog geeft dan ook enkel weer hoe je kan denken in wat eventueel beperkingen en kansen kunnen zijn en wat dat voor invloed kan hebben op de haalbaarheid van jouw bestemmingsplanwijziging. Je zal ongetwijfeld een casus hebben die uniek is, om daar een goed advies over te kunnen geven is ons verzoek om vrijblijvend met CADDESK in contact te treden voor een maatwerk advies.
CADDESK heeft meer dan 25 jaar ervaring en helpt jou graag! Voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies vul je dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook!
Jorrit Zeldenrust
1 oktober 2020