Leestijd: 4 minuten
Je hebt plannen die je wil gaan realiseren. Via deze website waar alle bestemmingsplannen op te vinden zijn heb je gelezen dat het betreffende perceel waar jij je plannen op wil gaan ontwikkelen dezelfde bestemming heeft als jouw plan. Zoals bijvoorbeeld het realiseren van een woonhuis op een perceel met een woonbestemming. Echter is jouw plan alsnog in strijd met het geldende bestemmingsplan! Hoe kan dat!? Wij leggen het je uit in deze blog.
Het bestemmingsplan
We beginnen bij het begin: in het bestemmingsplan is opgenomen wat wel en niet op het betreffende perceel mag worden ontwikkeld en ontplooit qua bebouwing en exploitatie. Een bestemming kan voor één perceel gelden, maar ook voor een gehele wijk dat binnen een woonbestemming valt of een industrieterrein dat onder een bedrijfsbestemming valt.
Nu is de algemene gedachtegang dat je bijvoorbeeld op een perceel met een ‘woonbestemming’ een woning naar keuze mag bouwen. En dat je op een industrieterrein met een ‘bedrijfsbestemming’ er een bedrijf naar keuze mag exploiteren. Maar zo simpel ligt dat niet.
Hoe werkt het dan wel?
Een bestemmingsplan opgesteld door de gemeente is maatwerk. De gemeente kijkt hoe zij een bepaalde omgeving of gebied willen inrichten waarbij men rekening houdt met vele aspecten. Simpelweg zaken waar vraag naar is maar ook een minimum percentage groenvoorziening om bijvoorbeeld een woonwijk groen te houden en waar mensen kunnen genieten. Van een betonnen wijk waarin percelen tot aan de erfgrenzen bebouwd zijn wordt niemand vrolijk.
Dit betekent dus dat binnen een woonbestemming maatwerk is toegepast als in wat er wel en niet mag worden gebouwd. Zo kan er een straat zijn met een woonbestemming dat alleen ‘vrijstaande woningen’ toelaat. Dat houdt in als jij een perceel met daarin een bouwvlak aangekocht hebt met deze bestemming je er niet zomaar een twee onder één kappers op mag bouwen.
Een voorbeeldzin uit zo’n bestemmingsplan is deze: ‘’het aantal woonhuizen zal per bouwvlak ten hoogste één bedragen;’’. Daarnaast zijn in het bestemmingsplan opgenomen wat het maximale bouwoppervlak is, hoe hoog het bouwwerk mag zijn, hoe dicht het bij de perceelgrens mag worden gebouwd en welke functies het perceel en daarop horende gebouwen mogen hebben. Hier kan jij wellicht in strijd mee zijn zonder dat je het weet.
Voor een bedrijfspand waar een bedrijfsbestemming op rust betekent het ook dat je niet zomaar alle vormen van bedrijfsactiviteiten mag gaan ontplooien op het betreffende perceel. Welke vormen dan wel mogen? Dat lees je in het geldende bestemmingsplan voor jouw perceel. Daarin wordt ook verwezen naar de lijst van toegestane bedrijfsactiviteiten en weet je dus wat je wel en niet mag ontplooien op dat perceel.
Tip: op deze website vind je de bestemming die op het betreffende perceel rust. Als je op het stuk grond klikt krijg je alle soorten plannen links in beeld. Als je vervolgens op één van deze plannen klikt krijg je de documenten rechts in beeld. Vervolgens kan je daar ook weer op klikken en zodoende kom je in de documentatie zelf waarin alles is opgenomen zoals bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Een stap-voor-stap uitleg hoe je dit gehele proces doorloopt vind je hier.
Figuur 1: voorbeeld van de website met documentatie bestemmingsplannen en meer.
Wat als jouw plan niet past
Als uit het bestemmingsplan blijkt dat jouw plan niet binnen de kaders van de bestemming valt kan je eerst kijken naar de paragraaf ‘wijzigingsbevoegdheid’ of een soortgelijke titel. In deze paragraaf staat vaak vermeldt onder welke omstandigheden je mag afwijken van de voorschriften.
Ook kan je als je je plannen lichtelijk wijzigt voorkomen dat je in strijd bent met het bestemmingsplan zodat je dan alleen een omgevingsvergunning nodig hebt. Maar vaak ondermijn je dan ook het doel van jouw plannen.
Is het onvermijdelijk dat jouw plannen in strijd zijn met het bestemmingsplan? Dan zal je voor een bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning afwijkend gebruik moeten gaan. Ook wel een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure genoemd.) Afhankelijk of je nog toekomstige plannen hebt kies je één van de twee. Het verschil tussen beide procedures en welke je het beste kan kiezen in welke situatie lees je hier.
De praktijk
Je doet er verstandig aan om eerst te kijken naar wat de knelpunten zijn, oftewel: waarmee ben je in strijd? Dan weet je waar je aan toe bent en kan je een aanvalsplan maken. Dat plan lever je in bij de gemeente en in samenspraak met hen kan je toetsen wat de mogelijkheden zijn en hoe zij erin staan. Pak dit wel tactisch aan voor een grote kans op medewerking. En zo heb je, voordat je veel kosten maakt, de haalbaarheid en welwillendheid van jouw plan in kaart. Aan de hand van die input kan je dan wel of niet verder.
Ga jij voor een bestemmingsplanwijziging of een omgevingsvergunning afwijkend besluit? CADDESK helpt je graag. Vul dit formulier in of bel ons voor een gratis en vrijblijvend 1ste advies! Met meer dan 25 jaar ervaring weten wij hoe je deze trajecten moet aanvliegen.
Jorrit Zeldenrust
17 september 2020