Leestijd: 4 minuten
Je hebt plannen om woningen te realiseren op een locatie waar momenteel nog geen woon- of gemengde bestemming op rust maar bijvoorbeeld wel een bedrijfsbestemming. Dan mag je jammer genoeg niet bouwen omdat er geen omgevingsvergunning zal worden toegekend hiervoor. Maar hoe kan dat? De reden is dat je momenteel in strijd bent met het bestemmingsplan en dat je dus eerst de bestemming zal moeten wijzigen. Maar hoe gaat dat in zijn werk?
Het bestemmingsplan zelf
Een bestemmingsplan is een verzameling van percelen met daarin per perceel aangeduid welke bestemming daarop rust. Zo heb je bijvoorbeeld voor een stadsdeel het ‘bestemmingsplan Noordersluis’. Binnen dit bestemmingsplan is er per perceel toegelicht wat er wel en niet mag wat betreffende bebouwing, exploitatie hiervan en activiteiten die men er wel en niet mag ondernemen. Kortom: het bestemmingsplan bepaald wat jij wel en niet op jouw perceel mag doen.
Het doel hiermee is dat de lokale overheid voorziet in een goede ruimtelijke ordening. Omgevingen worden ingericht waarbij rekening wordt gehouden met vele factoren en belangen. Een simpel voorbeeld is dat je zware bedrijvigheid niet in een woonwijk wil en vice versa. Zodoende ook het voorbeeld van woningen op een bedrijfsbestemming. Detailhandel en kantoren zijn vaak een ander verhaal gezien hun geringe impact qua geluidsoverlast, stikstof en milieu. Meer over wat een bestemmingsplan precies inhoudt lees je hier.
Wat moet er gebeuren?
Het blijkt dus dat jouw te realiseren plannen in strijd zijn met de geldende bestemming die op het perceel rust. Voordat je de omgevingsvergunning aan kan vragen zal je dus voor een bestemmingsplanwijziging moeten gaan. Dit betekent dat je in een procedure terecht komt bij de gemeente waarin verschillende zaken behandelt worden.
In zo’n dergelijke procedure mag je er rustig vanuit gaan dat het minimaal 26 weken in beslag neemt. Dit is het wettelijk maximum exclusief juridische trajecten. De eerste stap is om in contact te treden met de gemeente en te toetsen wat hun visie ten opzichte van jouw plan is. Dit noemt men ook wel een principeverzoek. Hierin lever je verschillende zaken aan met betrekking tot jouw plannen en stuur je op de welwillendheid zodat de gemeente medewerking verleent aan de officiële procedure.
Als de gemeente medewerking wenst te verlenen aan de officiële procedure, namelijk de bestemmingsplanwijziging, dan zal je in overleg met de gemeente relevante onderzoeken moeten laten doen. Je kan hierbij denken aan o.a. flora- en fauna onderzoeken, stikstof en geluidsmetingen. Het is afhankelijk van de locatie welke onderzoeken je moet laten uitvoeren. Wel is het zo dat je alleen voor de locatie en omgeving relevante onderzoeken hoeft te doen. Deze onderzoeken neem je mee in de ruimtelijke onderbouwing. Een onderbouwing is de motivering van jouw plannen en waarom deze plannen volgens jou realistisch en haalbaar zijn. Lees hier er meer over.
In het voorbeeld van woningen op een bedrijfsbestemming is het juist een een verlichting van overlastfactoren, wonen is immers minder intensief dan bedrijvigheid. Ook kan het zijn dat er weinig vraag is naar verouderde bedrijfspanden maar wel naar woningen in de regio. Allemaal motiveringen.
Tijdens de procedure kan het zijn dat de gemeente en jij het oneens zijn over bepaalde zaken. Gelukkig heb je dan de wet bestuursrecht die daar duidelijkheid over kan geven. Het is namelijk zo dat bezwaren en motiveringen gegrond geacht moeten worden. Kortom: is er bezwaar tegen jouw plannen en is dat niet juridisch onderbouwd dan kan het bezwaar ongegrond worden verklaard. Dit zijn juridische procedures. Zo kom je bij de Raad van State of hoger beroep die dan de eindbeslissing neemt.
Wat zijn de voordelen van een bestemmingsplanwijziging?
De voordelen van een bestemmingsplanwijziging is dat je iets kan realiseren of ontplooien op het perceel wat eerst niet kon. Of het nu voor jezelf is of ten behoeve van verkoop, je wint er altijd mee. Denk aan een perceel van deze blog. Een bedrijfsbestemming met oude bedrijfspanden die je omtovert tot woonbestemming, dit zodat je woningen kan realiseren t.b.v. de verkoop. Dan is de rekensom makkelijk gemaakt en is je perceel vele malen meer waard geworden. Vooral in tijden van woningnood zoals nu.
Welk voorbeeld wij ook pakken, of het nu voor eigen genot is of om eraan te verdienen, een investering in een bestemmingswijziging is het zeker waard en kan dan ook prima uit. Het is dan ook een spel die je slim en strategisch dient te spelen. Bij CADDESK zien wij vaak genoeg voorbij komen dat men eerst zelf het één en ander probeert klaar te spelen waardoor alles in een patstelling staat. Juist door de kaarten op het goede moment te spelen boek je vooruitgang. En wij weten hoe je dat spel speelt.
Heb je vragen of wil je meer weten? Voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies vul je dit formulier in. Bellen mag ook! CADDESK heeft al 25+ jaar ervaring!
Jorrit Zeldenrust
27 oktober 2020