Leestijd: 3 minuten
In deze blog leggen we uit waar je op moet letten als je een bestemmingsplan leest. In een vorige blog hebben we aan de hand van een casus met foto’s waarin we stap voor stap uitleggen waar je het bestemmingsplan kan vinden online en hoe je deze leest. In deze blog focussen we ons meer op de belangrijkste aspecten waar je op moet letten bij het lezen van een bestemmingsplan.
Begrippenlijst
De begrippenlijst is niet het eerste dat je hoeft door te nemen, maar om foutieve aannames te voorkomen is het handig om van de woorden waarvan het belang dusdanig groot is altijd te lezen wat de exacte definitie ervan is.
Als we het hebben over een loods dat je naast je bestaande loods wil bouwen, kan het zowel een ‘bijgebouw’ zijn als onderdeel van het ‘hoofdgebouw’. Het is maar net waar de gemeente jouw extra stuk loods onder schaardt en wat de harde voorwaarden ervan zijn. Als zij jouw nieuwbouw aan het bestaande gebouw als ‘hoofdgebouw’ definiëren kunnen er heel andere regels gelden dan dat men het als ‘bijgebouw’ definieert.
In het bestemmingsplan kan bijvoorbeeld staan dat de goothoogte op maximaal 9 meter mag bij het ‘hoofdgebouw’, en dat bij een ‘bijgebouw’ deze goothoogte is vastgesteld op maximaal 5 meter. Stel dat de definitie van een ‘bijgebouw’ is dat het bijgebouw in dit geval niet onlosmakelijk verbonden is aan het hoofdgebouw, dan weet je dat de goothoogte maximaal op 5 meter mag. Wil je hoger dan kan dat ook, maar dan weet je dat jouw plannen in strijd zijn met het bestemmingsplan en je een procedure tot bestemmingsplanwijziging of een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure zal moeten opzetten.
Zoeken, zoeken en zoeken…
Ook moet je letten op verwijzingen. Het is vaak zoeken en er worden vele verwijzingen naar andere artikelen en documenten gemaakt. Deze moet je goed in de gaten houden als je er concreet wat uit wil opmaken. Als we kijken naar een zeker bestemmingsplan en we willen bijvoorbeeld een afhaal-cafetaria openen waar de bestemming ‘gemengd’ op rust dan zegt het bestemmingsplan het volgende over die betreffende locatie:
Figuur 1: bestemmingsplan
Bij artikel 14.1 sub B is te lezen dat voor een gemengde bestemming diverse bedrijven zijn toegestaan tot een verkoopvloeroppervlakte van maximaal 100m2. Nu vraag je je natuurlijk af of horeca daar ook onder valt. Bij sub J wordt gelinkt naar een document genaamd ‘staat van bedrijfsactiviteiten – Functiemening’. Voor een concreet antwoord moet je daar dus kijken.
Als we daar gaan kijken zien we meteen al bovenaan staan dat horeca niet is toegestaan op het betreffende perceel. Kijkend naar het bestemmingsplan is dat ook daarin te vinden bij artikel 14.3 sub 6. ‘er wordt geen horeca uitgeoefend met uitzondering van ruimten voor bed & breakfast’. Zo weet je meteen waar je staat.
Figuur 2: bestemmingsplan
Conclusie
Het concreet aflezen van een bestemmingsplan biedt veel waarde, vooral gelet op begrippen en het volgen van verwijzingen. Of de uitkomst nu goed of minder goed nieuws brengt, je weet waar je aan toe bent en je kan afwegingen gaan maken. De vraag is natuurlijk wel of je weet hoe de procedures gaan. Het blijft tenslotte een vakgebied apart en je moet een gevoel voor juridische taal hebben. Tevens is een juiste benadering richting de gemeente toe bepalend en is het belangrijk om te weten wat je juist wel en niet moet zeggen en doen. Vooral als jouw plan in strijd is met het huidige bestemmingsplan.
Bij CADDESK helpen we je daarom graag verder! Zit je vast of wil je een 1ste gratis en vrijblijvend advies? Vul dan dit formulier in of geef ons een belletje. Met meer dan 25 jaar expertise helpen wij jou graag verder om jouw dromen werkelijkheid te maken!
Jorrit Zeldenrust
7 augustus 2020