Leestijd: 5 minuten
Het is de vraag waar vele ontwikkelaars, ondernemers en particulieren zich mee bezig houden als ze een plan hebben om iets te willen ondernemen of realiseren. Maar hoe weet je of jouw plannen wel of niet in strijd zijn met het bestemmingsplan? Waar check je dit nu eigenlijk? Wij gaan dit je in deze blog uitleggen!
De bestemmingsplancheck
Om te kijken of jouw plan in strijd is met het bestemmingsplan kijk je naar welke bestemming op het betreffende perceel rust. Hiervoor ga je naar deze site. We leggen het je stap-voor-stap uit zodat jij het makkelijk kan leren. Dit doen we dit aan de hand van een casus. In deze casus gaan we in op de fictieve ondernemer Jan met een eigen muziekschool. Jan wil namelijk verhuizen naar een andere locatie omdat hij meer ruimte nodig heeft.
Zodoende heeft Jan zijn oog laten vallen op een pand aan de rand van de stad Groningen. Jan wil graag weten of hij met zijn bedrijf zich daar zomaar kan vestigen. Jan gaat naar deze site en zoekt het betreffende perceel op. Jan ziet dat er een enkelbestemming bedrijventerrein op rust dat voor het hele gebied geldt. Dit in combinatie met andere bestemmingen zoals een ‘Archeologie 2’ bestemming.
Figuur 1: De bestemming van het betreffende perceel
Om inhoudelijker na te gaan wat de bestemmingen concreet wel en niet toelaten moet Jan op de betreffende bestemming klikken. Dat kan door middel van het klikken op het betreffende onderdeel waarvan je meer wil weten. Er wordt een nieuw tabblad geopend.
Figuur 2: het klikbare menu
Lezen, lezen en nog eens… lezen
Nu is Jan op de volgende pagina aangekomen, ‘Artikel 7 Bedrijventerrein’. In dit document is opgenomen wat binnen het bestemmingsplan valt dat voor dit perceel geldt. Naast de regels zijn er ook afwijkingen in opgenomen, wat de voorwaarden hiervan zijn en meer. Nu wil Jan weten of zijn bedrijfsactiviteit binnen het bestemmingsplan valt. Zodoende leest Jan alles door en leest Jan bij 7.1.1. a:
‘’ bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage 1), waaronder mede begrepen afvalverwerkingsbedrijven;’’
Figuur 3: Artikel 7 bedrijventerrein
In bovenstaande zin wordt doorverwezen naar deze pagina. Dit is een lijst met daarin alle opgenomen bedrijfstypen die zijn toegestaan. Jan speurt de hele lijst door en ziet nergens een muziekschool staan. Voor de kenners: een muziekschool valt onder de tak ‘’cultuur, sport en recreatie’’ en in dit betreffende plan zijn alleen studio’s opgenomen. Zie onderstaande afbeelding.
Figuur 4: Staat van bedrijfsactiviteiten
Dit is voor Jan niet heel goed nieuws. Zoals het nu lijkt, is Jan zijn muziekschool in strijd met het bestemmingsplan. Waar Jan nog naar zou kunnen kijken is het document wat wij eerder hebben gezien. Het ‘Artikel 7 Bedrijventerrein’. Hierin staat bij ‘’7.6 Afwijken van de gebruiksregels’’ een, voor Jan, interessant artikel. Namelijk artikel C. Deze luidt als volgt:
‘’sublid 7.1.1, onder a en b, juncto lid 7.5 onder a, ten behoeve van de vestiging van bedrijven, die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen, maar naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven, die voorkomen in de in sublid 7.1.1, onder a en b, genoemde categorieën, mits het niet betreft geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;’’
Al met al is dit, als je het vanuit een rationeel oogpunt bekijkt, een zaak met een hoge kans van slagen dat Jan zich er kan vestigen met zijn muziekschool. Simpel gezegd staat er in de bovenstaande zin dat als je bedrijfsvorm niet op de lijst staat van toegestane bedrijven, maar je bedrijfsvorm qua karakter en invloed niet onder- of boven doet aan de wel toegestane bedrijfsvormen dat je mag afwijken van het bestemmingsplan.
In dit geval is de aanname dat de muziekschool niet de dusdanige overlast met zich meebrengen dat het in strijd is met de voorwaarden van het afwijken. Tevens is de muziekschool een bedrijf met oog op commercie. Qua karakter dus gelijk. Maar bekijk je de situatie vanuit de procesmatige kant dan is Jan nog niet klaar. Er zal aangetoond moeten worden dat de muziekschool er prima tussen past.
Wat moet je doen?
In het geval van Jan is het advies van CADDESK om een uitgebreide omgevingsprocedure (afwijkende omgevingsvergunning) op te starten (Jan zijn plan is namelijk in strijd met het bestemmingsplan maar de gemeente geeft wel aan mee te willen werken met het genoemde afwijken). Bij deze uitgebreide omgevingsprocedure is een ruimtelijke onderbouwing verplicht. In een ruimtelijke onderbouwing motiveer jij waarom jouw plan prima op die locatie zou passen. Als alles goed verloopt krijgt Jan zijn afwijkende omgevingsvergunning en kan Jan zich er vestigen. Goed nieuws!
Maatwerk
Maar voordat je alles uit de kast haalt is het uiteindelijk maatwerk per situatie. Je wil natuurlijk eerst weten wat de complexiteit van jouw plan is en hoe de gemeente er tegenover staat. Misschien is het zo geregeld, of kan het een langer traject zijn. Dan is het fijn om van tevoren te weten wat de insteek van de gemeente is, wat zij van jou verwachten en vice versa en wat de haalbaarheid van jouw plan is alvorens je meer kosten gaat maken.
Ben je benieuwd hoe je zoiets aanvliegt en naar wat CADDESK voor jou hierin kan betekenen? Vul dan dit formulier in of bel ons voor een gratis en vrijblijvend 1ste advies!
Jorrit Zeldenrust
16 juli 2020