Leestijd: 4 minuten
Je hebt een perceel met daarop een geldende bestemming. Je gaat ervan uit dat als jij geen actie onderneemt zoals het wijzigen van de huidige bestemming de bestemming gewoon blijft voortbestaan. Jammer genoeg is niets minder waar. De gemeente kan ook zelf wijzigingen doorvoeren en dus een bestemmingsplan wijzigen. Maar waarom en hoe voorkom je dat jij er de dupe van wordt? En als je al de dupe bent wat kan je er dan nog aan veranderen?
Inhoudsopgave
Aanleidingen gemeente tot wijzigen bestemmingsplan
Naast het feit dat de maatschappij een altijd veranderend karakter heeft en zo dus ook de afstemming van voorzieningen daarop is de gemeente wettelijk verplicht om minimaal elke tien jaar een bestemmingsplan te herzien. Deze verplichting geldt alleen als de bestemming niet digitaal raadpleegbaar is via bijvoorbeeld de website van Ruimtelijke plannen.
Dit valt te herleiden uit de Wet ruimtelijke ordening artikel 3.1 lid 2:
De bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, wordt binnen een periode van tien jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, telkens opnieuw vastgesteld.
Artikel 3.1, tweede, vierde en vijfde lid, is niet van toepassing op bestemmingsplannen die elektronisch raadpleegbaar zijn.
Ondanks het bovenstaande kan de gemeente ook op eigen initiatief een bestemmingsplan gaan wijzigen. Dit komt vooral voor als de gemeente het beleid ten opzichte van haar regio heeft doen veranderen. Factoren als economie, woningnood, krimp en groei, milieu en daadwerkelijke praktijksituaties zijn hier debet aan. Deze bestemmingswijzigingen kunnen bij bestaande perceelhouders/perceelexploitanten dan ook als een bom inslaan omdat zij er vaak niets vanaf weten. Vaak komt men er pas achteraf achter als zij zelf iets willen veranderen of het perceel in de verkoop zetten.
Moet de gemeente een bestemmingsplanwijziging van tevoren aangeven?
De gemeente moet een bestemmingsplanwijziging van tevoren aangeven, dit zodat belanghebbenden de kans krijgen er kennis van te nemen zodat er eventueel bezwaar tegen kan worden gemaakt. maar hoe de gemeente plannen ter kennis stelt is in de praktijk vaak heel summier.
De gemeente laat dit vaak weten via publicaties in het lokale nieuwsblad zoals bijvoorbeeld een huis-aan-huisblad, soms via een brief die men bij belanghebbenden in de brievenbus doet en zelfs is het in sommige gevallen zo dat de gemeente het alleen bekend maakt op haar eigen website. Dat betekent dus dat je als ondernemer of inwoner van de gemeente zelf de publicaties actief moet bijhouden omdat je anders een mogelijk te komen wijziging in jouw wijk of straat waar jouw perceel onderdeel van is niet opmerkt.
Ik ben de dupe van een bestemmingsplanwijziging
Nu zien wij bij CADDESK in de praktijk vaak dat de wijziging al heeft plaatsgevonden voordat de betreffende perceeleigenaar het doorheeft. Je kan hierbij bijvoorbeeld denken perceel met een bestemming ‘wonen en bedrijf’ dat naar alleen ‘wonen’ is veranderd. De ondernemer krijgt ineens handhaving op zijn dak of zet zijn perceel in de verkoop en komt er dan pas achter wat er is gebeurd. Ook kan het zijn dat omliggende percelen ineens zijn veranderd van bestemming en dat dat een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid, exploitatie en/of de waarde van jouw perceel.
Dan is de vervolgvraag: kan dat zomaar? Als we de letter van de wet volgen heeft de gemeente als het goed is een publicatie gedaan en hebben zij hoe je het ook wilt noemen de belanghebbenden ‘geïnformeerd’. Zodoende hadden belanghebbenden het ter kennis kunnen nemen en is hen de tijd gegund om binnen een aantal weken te reageren middels een bezwaar.
Wat doe ik als ik de dupe ben?
Het eerste waarmee je kan beginnen is om te kijken of de gemeente ook een fout heeft gemaakt in de wettelijk te volgen procedure. Is dat het geval dan kan je de gemeente daarop wijzen en eventueel juridisch dwingen om de wijziging ongedaan te maken.
Heeft de gemeente alles volgens het boekje gedaan en is het gewijzigde bestemmingsplan onherroepelijk? Dan zit er niets anders op dan een procedure bestemmingsplanwijziging in gang te zetten.
Conclusie
De gemeente kan zelf een bestemmingsplan wijzigen. De les die je hieruit mag trekken is dat je regelmatig de gemeentelijke publicaties in de gaten moet houden. Denk hierbij aan het huis-aan-huisblad, je brievenbus en de website van de gemeente. Zodoende weet je op tijd of er plannen in de maak zijn en kan je daar als je wil bezwaar tegen maken.
Zit je met een lastige casus, wil je bezwaar maken, vermoed je dat er binnenkort iets zal plaatsvinden of ben je al de dupe? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor een 1ste gratis advies! Dat kan door dit formulier in te vullen. Bellen mag natuurlijk ook! Wij hebben 25+ jaar ervaring op dit gebied en helpen jou graag.
Jorrit Zeldenrust
2 november 2020