Leestijd: 4 minuten
Als je het niet eens bent met een nieuwe invulling van een nabij gelegen perceel of nieuwe activiteiten die er plaatsvinden of zullen plaatsvinden dan kan het zijn dat je opzoek gaat naar manieren om dat tegen te gaan. Een veel gestelde vraag aan ons is of je het bestemmingsplan van een ander kunt aanpassen. Wij geven jou in deze blog antwoord op deze vraag.
Bezwaar tegen initiatief dat in strijd is met bestemmingsplan
Als er een initiatief is dat momenteel niet past binnen het bestemmingsplan zal de initiatiefnemer 9 van de 10 keer via een uitgebreide bestemmingsplanprocedure de bestemming moeten wijzigen. Wanneer een bestemming gewijzigd wordt betekent het dat er een conceptversie (ontwerpbestemmingsplan) is dat eerst 6 weken ter inzage komt te liggen. In deze 6 weken kan jij hier een zienswijze op indienen. Je kunt van een inzage kennisnemen middels een publicatie van de Gemeente, vaak gebeurt dat via de lokale krant of de website van de Gemeente zelf.
Na deze 6 weken en ingediende zienswijzen zal het ontwerpbestemmingsplan naar de raad gaan, zij zullen het bestemmingsplan vaststellen en hierin de zienswijzen meenemen indien men die gegrond en relevant acht. Als het bestemmingsplan is vastgesteld zal het wederom ter inzage komen voor belanghebbenden. Belanghebbenden kunnen hierop beroep instellen via de Raad van State. Ook het vaststellen wordt middels een publicatie in de lokale krant of de website van de Gemeente bekend gemaakt.
Bezwaar maken tegen een besluit van de Gemeente zelf kan alleen wanneer er daadwerkelijk een besluit heeft plaatsgevonden. In dit geval kan je dus bezwaar maken. Mocht je vrij zeker van je zaak zijn en dat je belangen aantoonbaar achtergesteld worden? En geeft de gemeente jou geen gelijk? Dan kan je in sommige gevallen gaan voor een juridisch traject.
Bezwaar tegen initiatief dat niet in strijd is met bestemmingsplan
Het kan voorkomen dat in sommige gevallen een initiatief wordt ontplooit dat niet in strijd is met het huidige bestemmingsplan. Vaak is er dan sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan. Een voorbeeld is een middelzwaar bedrijf dat zich sinds kort gevestigd heeft op een perceel waar voorheen een licht bedrijf actief was. Als omwonende of als mede-ondernemer kun je hier veel van vinden.
Echter als het perceel binnen het bestemmingsplan altijd al bestemd is geweest voor bedrijvigheid tot en met de bedrijfscategorie middelzwaar en in de praktijk is de bedrijvigheid dusdanig van aard dat daar sprake van is, dan kan je er in eerste instantie niets tegen doen. Dit omdat het is altijd al toegestaan is geweest en je daar kennis van hebt kunnen nemen. Dit neemt echter niet weg dat men lukraak panden mag bijbouwen op het perceel t.b.v. de bedrijfsvoering. Ook mogen normen zoals geluid en geur niet worden overschreden.
Voor ondernemers: als ondernemer kun je er zorg voor dragen dat je de bestemming qua bedrijfszwaarte en normen niet overschrijd. Vrij vertaald: als de bedrijvigheid in de praktijk gelijk is aan datgene wat toegestaan is zit je vrijwel safe. Men moet namelijk kunnen aantonen dat de norm(en) gekoppeld aan de toegestane bedrijfszwaarte zoals bijvoorbeeld geluid overschreden wordt. Bij geluid ligt bijvoorbeeld een akoestisch onderzoek aan ten grondslag.
Een ander voorbeeld met betrekking tot particulieren of een woonwijk is de zorghuisvesting van probleemjongeren of ex-gedetineerden in een woonwijk. Dat in een pand waar voorheen een bejaardentehuis zat. Ook hier geldt dat als de nieuwe invulling past binnen de regels van de bestemming je er in eerste instantie er weinig aan kan doen. Kort gezegd: je kunt het bestemmingsplan van een ander niet zomaar aanpassen. Maar wat kan je dan wel doen?
Wat zijn de mogelijkheden
Als er een nieuw initiatief is dat past binnen de bestemmingsplanregels dan kan je er weinig meer aan doen; aan het bestemmingsplan zelf dan welteverstaan. Wat je wel kan doen:
- Het gesprek aangaan met de Gemeente, aantonen dat datgene wat zal worden ontplooit of al is ontplooit voor onevenredig veel overlast zorgt. Hetzij in de vorm van bijvoorbeeld aantoonbaar geluids-, stank,- parkeer,- samenscholings,- en algemeen overlast.
- Een andere mogelijkheid is het traject juridisch in te gaan. Stel dat de Gemeente geen gehoor geeft aan je constateringen en niet handhaaft, dan kan je het altijd nog ‘hogerop’ gaan zoeken. Hierbij is het wel zaak om na te gaan of je in je recht staat en de kans van slagen reëel is. Vrij vertaald: is de overlast aantoonbaar?
Bestemming wijzigen als niet-eigenaar
Een bestemming van een ander kan alleen gewijzigd worden als er onderling een afspraak is. Bijvoorbeeld als kopende of verkopende partij. Zodoende zou men onderling kunnen afspreken dat de investering tot bestemmingswijziging op kosten van de kopende partij is. Uiteraard zijn hier risico’s aan verbonden. Voor beide partijen is het dan ook goed om vast te leggen wie wat doet en onder welke (ontbindende) voorwaarden.
Of je nu ondernemer, bewoner, belanghebbende of anderzijds bent, bij CADDESK ben je aan het juiste adres! Wij kunnen je begeleiden in het proces. Hetzij dat we jou ondersteunen met het realiseren van een initiatief of als belanghebbende die ageert tegen een initiatief. Heb je een vraag? Vul dan dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook!
Jorrit Zeldenrust
11 maart 2021