Leestijd: 5 minuten
Als jij een perceel hebt met daarop een bestemming dat anders is dan een woonbestemming en je wil er graag gaan wonen dan zal je de bestemming moeten wijzigen naar een woonbestemming. Maar kan dat zomaar en wat gaat hier allemaal mee gepaard? Wij leggen het je uit in deze blog!
Het bestemmingsplan
Het is belangrijk om te weten dat er op elk perceel in Nederland een bestemming rust. Deze bestemmingen zijn onderbracht in het bestemmingsplan die geldt voor een bepaalde omgeving. In het bestemmingsplan kan jij zien wat voor bestemming er momenteel op jouw perceel rust en wat je dus wel en niet mag doen. Het bestemmingsplan is een juridisch document met gebruiks- en bouwregels waaraan je je dient te houden, er kan namelijk gehandhaafd worden op de regels die zijn opgenomen in het bestemmingsplan.
Het is dus belangrijk om te weten voordat je procedures gaat opstarten in welke huidige situatie jij nu zit en wat je wel en niet kan ondernemen zonder in strijd te zijn met het bestemmingsplan. Je kan je huidige bestemming hier checken. Voor deze blog nemen we het voorbeeld van Patrick.
Casus: bestemming wijzigen naar wonen
Patrick woont en werkt al 20 jaar op zijn eigen terrein. Hij heeft een houtzagerij waarin ambachtelijke meubels worden gemaakt. Er rusten twee bestemmingen op zijn perceel, enerzijds een woonbestemming waar het huis op staat en direct daarnaast een bedrijfsbestemming, waarop de loods van de houtzagerij gevestigd is.
Patrick heeft goed verdient aan het bedrijf. Nu Patrick het rustiger aan wil doen gaat hij voor een paar dagen per week in loondienst als adviseur. Omdat er geen opvolger is stopt hij met zijn bedrijf en wil Patrick de loods slopen om zijn woning en tuin uit te breiden.
Het probleem waar Patrick nu tegenaan loopt is dat zijn plan omtrent de woninguitbreiding in strijd is met de geldende bedrijfsbestemming dat rust op het deel waar de loods staat. Patrick zal dus wat moeten ondernemen om een vergunning te krijgen.
Wat moet Patrick dan ondernemen?
Wil Patrick wat gedaan krijgen dan zal hij in contact moeten treden met de gemeente. Vaak gebeurt dat middels een vooroverleg of principeverzoek. Maar soms ook eerst het aanvragen van een gesprek om de casus te bespreken. Bijvoorbeeld met iemand van de afdeling vergunningen. Soms is dit laatste verstandiger als het een complexere casus betreft waarvan de kans groot is dat de gemeente er in eerste instantie op tegen is. Patrick moet er wel op letten om bij zowel het verzoek als het gesprek goed voorbereid te zijn. Anders kan het nog wel eens voorkomen dat Patrick wordt afgeserveerd.
Als de gemeente wenst mee te werken aan jouw verzoek dan kan je de procedure starten. In het geval van een bestemmingsplanwijziging zal je diverse stukken moeten aanleveren die van relevantie zijn. Is de bodem geschikt voor woningbouw? Zijn er bomen of diersoorten die moeten wijken, en zo ja zijn deze wel of niet zeldzaam? Stikstofuitstoot, toename van de verkeersintensiviteit en meer. Dit zijn slechts een greep van onderzoeken die (in)direct deel uitmaken van de verplichte ruimtelijke onderbouwing (een document dat onderstreept dat er sprake blijft van een goede ruimtelijke ordening bij realisatie van het initiatief).
Gelukkig hoef je alleen de voor jouw project relevante onderzoeken mee te nemen en te laten onderzoeken. Meer over deze onderzoeken en de ruimtelijke onderbouwing zelf lees je hier. In het geval van Patrick zal er een vermindering plaatsvinden van o.a. verkeersintensiviteit, geluidsoverlast en bebouwing zal zijn. Dit zijn pluspunten!
Stel dat de situatie juist andersom zou zijn en Patrick van huis naar bedrijfsloods zou gaan. Dan is er juist een toename van verkeer en aanvoer, geluid, externe veiligheid en milieubelasting en moet je dat allemaal in kaart brengen indien van relevantie. Een toename van factoren is niet per definitie slecht of een no-go, zolang jij kan aantonen dat bijvoorbeeld de toename van verkeer niet hinderlijk is of het wettelijk maximum aan geluidsoverlast niet wordt overschreden.
Tip: de procedure heeft een zienswijze (inzage- en bezwaarmoment voor belanghebbenden). Om eventuele bezwaren van o.a. buren te voorkomen kan je het beste in een vroeg stadium met ze in gesprek. Betrek ze bij het proces en vraag wat zij belangrijk vinden. Zo kom je samen tot constructieve oplossingen en heeft de gemeente minder input om je plan af te wijzen. Draagvlak is heel belangrijk!
Naast de ruimtelijke onderbouwing moet je ook andere documenten aanleveren zoals een bouwtekening. Als de bestemmingsplanwijziging eenmaal is doorgevoerd dan kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd en is het tijd voor de realisatie van de aanbouw!
Opmerking: in het geval van Patrick kan hij ook gaan voor een afwijkende omgevingsvergunning in plaats van een bestemmingsplanwijziging. Wat het verschil is en welke consequenties dat voor de toekomst heeft lees je hier. Bij alleen een functiewijziging kan je ook voor de kruimelregeling gaan.
Alleen een functiewijziging naar wonen
Het kan ook zijn dat jij alleen een functiewijziging wilt van het perceel met de bestaande woning. Dit kan zijn omdat jij als eigenaar of potentiële koper van een bedrijfswoning graag een woonbestemming wenst. De redenen hiervoor zijn divers: als eigenaar is je bedrijfswoning moeilijk verkoopbaar, particuliere kopers krijgen de financiering niet rond en je woning is minder waard. Als potentiële koper van een bedrijfswoning is de financiering lastig, en wanneer je die al rond krijgt, betaal je een hogere rente. Ook moet met een bedrijfswoning bedrijfsvoering annex zijn. Wij zien deze vraag dan ook vaak voorbij komen, vooral in een tijd als nu waar het woningaanbod overstijgt wordt door de woningvraag. Alleen een functiewijziging zou ook kunnen middels de kruimelregeling. Echter zitten er wel wat haken en ogen aan deze regeling.
Heb jij een vraag over jouw bestemming, wil je de bedrijfsbestemming van een bedrijfswoning naar alleen wonen wijzigen of heb je andere vragen? Neem dan contact met ons op voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies! Dat kan middels dit formulier. Bellen mag natuurlijk ook! CADDESK: 25+ jaar ervaring!
Jorrit Zeldenrust
27 augustus 2020