Leestijd: 7 minuten
Je hebt een agrarisch perceel in bezit waarop diverse gebouwen staan. Daarnaast ben je misschien ook bekend met de rood voor rood regeling (ook wel de ruimte voor ruimte regeling genoemd) en wil je deze regeling gaan toepassen. Maar voordat je dat wil gaan doen is het goed om een kosten en batenanalyse te maken, of het nu in geld of een woontitel is. In deze blog laten wij zien welke situaties zich er voor kunnen doen en wat de verdiensten hieruit zijn.
De rood voor rood regeling in het kort
De rood voor rood regeling is door overheid in het leven geroepen om de sanering van beeldverstorende bebouwing in het landelijk gebied te stimuleren. Omdat er steeds meer kleinere agrarische bedrijven zijn die niet meer operationeel zijn of binnenkort stoppen is er een steeds grotere leegstand op het platteland merkbaar. Veelal zijn deze gebouwen al een paar decennia oud.
De bedrijfsgebouwen waar voorheen bedrijvigheid aanwezig was staan nu leeg of worden dat binnenkort. De panden worden bijvoorbeeld nog voor kleine toepassingen gebruikt zoals camper- en caravanopslag voor de omgeving of het houden van kleinschalig vee. Omdat voor zowel de landeigenaar als de provincie het niet heel aantrekkelijk is dat deze bebouwing blijft is dus de rood voor rood regeling ontstaan. Het is een tegemoetkoming dat concreet betekent dat als je minimaal 750 of1.000m2 aan bebouwing sloopt je er een woontitel in het landelijk gebied voor terugkrijgt (aantal minimum vierkante meters verschilt per provincie).
Deze woontitel mag je op je eigen perceel toepassen, waardoor je dus een 2de woning kan realiseren. Ook kan je de woontitel of gesloopte vierkante meters doorverkopen. De woontitel mag namelijk ook op een externe locatie worden gerealiseerd in het landelijk gebied. Dit is bijzonder omdat nieuwe woningbouw normaal gesproken niet meer mag in het landelijk gebied. Jij krijgt dus een uitzondering op de regel. Meer daarover lees je hier.
Let wel: de regeling is per provincie geregeld waardoor er onderling verschillen kunnen zijn in de regeling. Zo gaat de provincie Noord-Holland het minimaal aantal te slopen vierkante meters zoals het nu lijkt bijstellen van 1.000m2 naar 1.500m2 per 1 januari 2021. In Noord-Holland doe je er dus goed aan om vóór die datum de procedure in gang te zetten als 1.500m2 niet haalbaar is voor jou. In Drenthe is het minimum bijvoorbeeld 750m2.
Wat komt er allemaal bij kijken?
Bij de procedure van de rood voor rood regeling komen er veel zaken om de hoek kijken. Zo wordt het bestemmingsplan gewijzigd en wordt de bestemming dat op het betreffende perceel rust van een agrarische bestemming naar een woonbestemming gewijzigd. Bij een wijziging dienen er diverse onderzoeken te worden uitgevoerd. Hierbij kan je denken aan akoestisch onderzoek, bodemonderzoek, stikstof, flora en fauna scan en andere onderzoeken die van relevantie zijn.
Andere zaken zijn wanneer het perceel van archeologische waarde blijkt te zijn dat er onder het te bouwen huis gefaseerd afgegraven moet worden wanneer het zover is. Ook moet je rekening houden met de omgeving dat er zich geen beperkingen kunnen voordoen. Kortom: je hebt medewerking van de gemeente voor het bouwen in landelijk gebied maar net zoals een gewone bestemmingsplanwijziging moet je rekening houden met diverse factoren en moet je motiveren middels een ruimtelijke onderbouwing waarom jouw plannen haalbaar en realistisch zijn.
Dit proces dient strategisch te worden aangepakt voor optimaal resultaat. Daarnaast moet er overleg met de gemeente worden gevoerd en doe je er verstandig aan om draagvlak te creëren als je mogelijk weerstand van belanghebbenden verwacht.
Win-win situatie met asbest
Naast het feit dat de provincies en gemeenten het slopen van agrarische bebouwing stimuleren middels het geven van een woontitel in de landelijke omgeving kan je er meer uit halen dan alleen die woontitel of de verdiensten ervan. Vroeg of laat, in Nederland in 2028, gaat er een verbod gelden op asbestdaken. Dat houdt in dat je vóór 2028 je asbestdaken zal moeten saneren. Dat brengt een flink wat kosten met zich mee.
Je slaat dus twee vliegen in één klap met de ruimte voor ruimte regeling. Vroeg of laat zal je moeten saneren van in ieder geval de asbestdaken van de oude bebouwing. Dan is het mooi meegenomen dat je een woontitel met waarde krijgt als je toch gaat saneren. Een nieuw dak aanbrengen op gebouwen waar je niets of binnenkort niets meer mee doet, het kaal laat of het sloopt zonder gebruik te maken van de rood voor rood regeling is namelijk zonde.
Wat kost de rood voor rood regeling nu?
Zoals je leest komen er flink wat zaken kijken bij het toepassen van de rood voor rood regeling in de praktijk. De kosten voor de rood voor rood regeling, of beter gezegd de investering die je hiervoor maakt verschilt dan ook per situatie. Een grove indicatie is dan ook dat je het over een x-aantal duizend euro hebt. Natuurlijk wil je liever een concrete prijs in deze blog terugzien maar elke situatie betreft maatwerk waardoor dat niet kan. De investering is onder andere voor de onderzoeken die gedaan moeten worden door specialisten, de interpretatie en presentatie hiervan, begeleiding en communicatie richting de betreffende gemeente toe, bouwtechnische tekeningen en de gemaakte uren, advies en producten van de adviseur.
Dat zijn zaken die in het gunstigste geval allemaal zonder slag of stoot gaan en in het ergste geval met veel tegenslagen. Vandaar dat het maatwerk betreft en het veel of weinig uren kan nemen. Voor een maatwerk prijsopgaaf kan je dan ook het beste gratis en vrijblijvend contact met ons opnemen. Dat kan via dit formulier. Bellen mag natuurlijk ook!
De afweging en geboekte winsten
Het is een feit dat een dergelijke investering makkelijk uit kan. We doen het aan de hand van een casus. Stel dat John en zijn vrouw binnenkort met pensioen willen. Zij bezitten 1 hectare land waarop zij altijd al vee hebben gehouden. Ze willen stoppen en genieten van hun welverdiende rust.
Het vee is verkocht en dat betekent dat er in ieder geval een veestal, diverse silo’s, sluifsilo’s en één of meer loodsen voor de machines en tractoren overblijven. Dan kom je al gauw uit op meer dan 1.000m2 aan oppervlak. Als John en zijn vrouw gebruik maken van de regeling dan zijn ze af van de ‘verouderde’ gebouwen of een deel ervan die ze gesloopt willen hebben. Zolang ze maar de 1.000m2 halen qua sloop.
Als ze aanspraak hebben gemaakt op de regeling dan zijn er verschillende dingen die ze zouden kunnen doen, het is maar net wat John en zijn vrouwen willen. Onderstaand zijn er vier mogelijke situaties kort en versimpeld omschreven waarin staat wat je zou kunnen doen.
Situatie 1: John en zijn vrouw wensen de woontitel te verkopen omdat ze er zelf niets mee doen. Daarnaast is hun perceel (deels) gesaneerd van de oude bebouwing en hebben ze een mooi uitzicht vanaf het balkon over het land heen. In dit geval kan je concreet gaan rekenen: de opbrengsten uit de titelverkoop minus de sloopkosten en adviestraject zijn je verdiensten. Daarnaast is je perceel mooi gesaneerd. Een woontitel is, afhankelijk van de omgeving, al snel een paar ton waard en zodoende kunnen de kosten voor de rood voor rood regeling mooi uit.
Situatie 2: John en zijn vrouw willen alleen af van de oude panden en verkopen de gesloopte vierkante meters. Deze meters kunnen ze verkopen aan iemand die zelf niet aan de 1.000m2 kan voldoen. Ook hier kan een goede prijs voor gevraagd worden waarmee je de sloopkosten dekt en aan de regeling verdient.
Situatie 3: John en zijn vrouw wensen te verhuizen, John weet dat bouwgrond meer waard is dan agrarische grond. Daarom maakt hij gebruik van de regeling en wil een woonbestemming op het perceel krijgen. Je zou dus voor een relatief kleine investering meer rendement uit je bestaande perceel kunnen halen door het om te zetten naar bouwkavels.
Situatie 4: John en zijn vrouw wensen de extra woning op hun eigen perceel te realiseren, zo kunnen dochter en schoonzoon op het erf wonen en mantelzorgers worden van John en zijn vrouw. Dan is de winst dat het perceel gesaneerd is, je een extra woning mag bouwen en dat je je wens laat uitkomen, namelijk de mantelzorg. De kosten, of investering voor de rood voor rood regeling is dat dan ook voor velen het zeker waard.
Conclusie
Welke plannen je ook hebt, de rood voor rood regeling is een mooie stimulans om die waar te maken of een mooi zakcentje aan over te houden. De provincie en omgeving profiteert ervan dat er minder beeldverstorende bebouwing in de landelijke omgeving staan. Daarnaast maak jij jouw dromen waar en kan je er nog aan verdienen ook. Dan komen we weer terug op de titel van deze blog wat de kosten zijn voor de rood voor rood regeling. Als je alles tegen elkaar weggestreept is de conclusie dan ook dat de investering die je maakt je er weer makkelijk uit haalt.
Heb jij een vraag of wil je meer weten over dit onderwerp? Vraag dan gratis en vrijblijvend een 1ste advies aan via dit formulier. Bellen mag natuurlijk ook, CADDESK helpt jou graag!
Jorrit Zeldenrust
14 september 2020