Moet ik bouwen binnen het bouwvlak?

Leestijd: 4 minuten

Het is een veel gestelde vraag door particulieren, bedrijven en ontwikkelaars die plannen hebben om nieuwbouw of verbouw te plegen. Moet ik bouwen binnen het bouwvlak? Er wordt vaak vrij makkelijk gedaan dat het wel meevalt of dat er absoluut geen ruimte is voor bouwen buiten het bouwvlak. De waarheid is echter dat tussen beide ruimte zit. Wij gaan je in deze blog uitleggen of je perse moet bouwen binnen het bouwvlak en of je eventueel ook nog buiten het bouwvlak kunt bouwen.

Inhoudsopgave:

  • Wat is een bouwvlak?
  • Wanneer mag ik buiten het bouwvlak bouwen?
  • Als de regels minder duidelijk zijn, wat dan?
  • Wijziging van de bestemming

Wat is een bouwvlak?

We beginnen bij het begin: een bouwvlak is in beginsel een afgebakend stuk grond binnen een perceel dat goed te zien is op de verbeelding* van het bestemmingsplan. Je kan in het onderstane figuur duidelijk zien wat het bouwvlak is waarbinnen je moet bouwen. In onderstane figuur kijken we naar een bestemmingsplan van een woonwijk, en specifiek kijkende naar deze percelen betreffen het rijwoningen.

*Een verbeelding is één van de drie onderdelen waaruit een bestemmingsplan opgebouwd is. Dit met vooral als doel ‘visualiseren’. Lees in deze blog meer hierover.

Figuur 1: screenshot van de verbeelding

Wanneer mag ik buiten het bouwvlak bouwen?

Per bestemmingsplan en in het dat plan opgenomen bestemmingen zijn vaak duidelijke regels wat binnen het bouwvlak gebouwd mag worden, waar het bouwwerk aan moet voldoen en wat maximaal toelaatbaar is. Laat het duidelijk zijn dat in de meeste bestemmingsplannen het zo is geregeld dat de regels voor het bouwen binnen het bouwvlak een stuk meer toelaten dan de regels voor het bouwen buiten het bouwvlak. Dat is ook logisch want een bouwvlak is datgene waar de gemeente primair de (hoofd)bebouwing op wil centreren. Anders wordt het een wirwar van bebouwing en is er geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Eén van de regels voor het bouwen buiten het bouwvlak geldend voor deze woonwijk is dat je als bewoner of eigenaar buiten het bouwvlak een aangebouwd gebouw mag plaatsen mits de goothoogte ten hoogste 3,25 meter zal bedragen. Dit in combinatie dat ten hoogste 50% van het erf mag worden bebouwd.

Zodoende heeft deze persoon al wat meer duidelijkheid van wat wel en niet mag. Alleen is het nog onduidelijk wat 50% bebouwing van het erf exact betekent. Bedoelt men met het erf in dit geval het gehele perceel of alleen het stuk tuin? Pas als je dat weet kan je uitrekenen hoe groot jouw aanbouw mag zijn. Kijkende bij de begripsbepalingen van dit bestemmingsplan is in dit geval de definitie van een erf het gehele perceel al dan niet bebouwd.

Let op: per bestemmingsplan zijn de regels en definities anders, bestemmingsplannen en bestemmingen zijn dan ook maatwerk en dien je per perceel apart door te nemen.

De definitie van ‘erf’ is in dit geval dus het gehele perceel. het perceel is 160 vierkante meter. De bestaande bebouwing is 60 vierkante meter. Dat houdt in dat 37,5% al bebouwd is van het erf. Je mag dus nog 12,5% bebouwen wat vrij vertaald betekent dat je aanbouw maximaal 20 vierkante meter mag zijn. Deze persoon kan dus met een gerust hart een omgevingsvergunning aanvragen voor 20m2. Dat zal bijna zeker worden toegekend. Maar waar moet je kijken als de regels minder duidelijk zijn?

Als de regels minder duidelijk zijn, wat dan?

Alles waarvoor een omgevingsvergunning vereist is wordt getoetst aan het geldende bestemmingsplan op het betreffende perceel. Zodoende krijg je geen omgevingsvergunning als jouw plannen in strijd zijn met het bestemmingsplan. Maar als er geen regels zijn opgenomen voor het bouwen buiten het bouwvlak of kortweg aangegeven is dat het niet mag, waar moet je dan kijken? Mag je dan niets meer buiten het bouwvlak ondernemen?

Als niet bouwen buiten het bouwvlak is opgenomen in het bestemmingsplan betekent het dat alles waar een omgevingsvergunning voor nodig is, is uitgesloten. Maar het betekent niet dat je niets meer buiten het bouwvlak mag bouwen. Je mag namelijk nog wel vergunningsvrij bouwen! De exacte regels over wat verstaan wordt onder vergunningsvrij bouwen en waaraan het bouwwerk moet voldoet lees je in deze blog. Deze landelijke regels opgenomen in het Besluit Omgevingsrecht (BOR) overruled het gemeentelijke beleid. Dus mocht er een tegenstrijdigheid plaatsvinden, dan volg je de BOR.

Let wel dat je hier niet te veel van moet verwachten. Het beperkt zich tot ‘’bijgebouwen en schuurtjes’’ doeleinden die vaak onderschikt moeten zijn aan het hoofdgebouw. Uitzonderingen op bijvoorbeeld mantelzorg daargelaten. Afijn: wat onder vergunningsvrij wordt verstaan staat allemaal concreet benoemd in het BOR. Iets dat vergunningsvrij is moet trouwens wel gewoon voldoen aan het bouwbesluit en de daarin opgenomen Nen-normen.

Wijziging van de bestemming

Puntje bij paaltje is de kans groot dat dat jouw plannen in strijd zullen zijn met het bestemmingsplan. Vergunningsvrij bouwen geeft slechts beperkte vrijheid en is dus vaak niet toereikend. En om jouw plannen aan te passen zodat het wel binnen de regels valt is vaak ook niet ideaal. Simpelweg omdat dan het doel van het plan ondermijnt wordt.

Gelukkig kan je daarom altijd nog voor een bestemmingswijziging of afwijkende omgevingsvergunning gaan. Dit komt vooral voor bij een herontwikkeling of herbestemming van een locatie door een projectontwikkelaar, vastgoedpartij, bedrijf of particulier.

Een voorbeeld is een braakliggend stuk perceel dat wordt omgetoverd tot appartement-complexen of een particulier die zijn bedrijfswoning naar een woning met woonbestemming wil omzetten. Anderzijds een bedrijf die zwaardere werkzaamheden wil gaan doen. En zo zijn er nog een tal van voorbeelden te noemen waaronder ongetwijfeld die van jou.

Hoe je situatie ook is en wat je wil, in grote lijnen zal er toch iets moeten gebeuren voordat je plan haalbaar wordt. CADDESK heeft hier dan ook veel ervaring mee en helpt je graag! Voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies vul je dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook.

Jorrit Zeldenrust

15 december 2020

© CAD Desk 2021
Webontwikkeling door Convident