Leestijd: 4 minuten
Het is een veel gestelde vraag door particulieren, bedrijven en ontwikkelaars die plannen hebben om nieuwbouw of verbouw te plegen. Moet ik bouwen binnen het bouwvlak? Er wordt vaak vrij makkelijk gedaan dat het wel meevalt of dat er absoluut geen ruimte is voor bouwen buiten het bouwvlak. De waarheid is echter dat tussen beide ruimte zit. Wij gaan je in deze blog uitleggen of je perse moet bouwen binnen het bouwvlak en of je eventueel ook nog buiten het bouwvlak kunt bouwen.
Wat is een bouwvlak?
We beginnen bij het begin: een bouwvlak is in beginsel een afgebakend stuk grond binnen een perceel dat goed te zien is op de verbeelding* van het bestemmingsplan. Je kan in onderstane figuur duidelijk zien wat het bouwvlak is waarbinnen je moet bouwen. In onderstane figuur kijken we naar een bestemmingsplan van een woonwijk, en specifiek kijkende naar deze percelen betreffen het rijwoningen.
*Een verbeelding is één van de drie onderdelen waaruit een bestemmingsplan opgebouwd is. Dit met vooral als doel ‘visualiseren’. Lees in deze blog meer hierover.
Figuur 1: screenshot van de verbeelding
Wanneer mag ik buiten het bouwvlak bouwen?
Per bestemmingsplan en in het dat plan opgenomen bestemmingen zijn vaak duidelijke regels wat binnen het bouwvlak gebouwd mag worden, waar het bouwwerk aan moet voldoen en wat maximaal toelaatbaar is. Laat het duidelijk zijn dat in de meeste bestemmingsplannen het zo is geregeld dat de regels voor het bouwen binnen het bouwvlak een stuk meer toelaten dan de regels voor het bouwen buiten het bouwvlak. Dat is ook logisch want een bouwvlak is datgene waar de gemeente primair de (hoofd)bebouwing op wil centreren. Anders wordt het een wirwar van bebouwing en is er geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.
Eén van de regels voor het bouwen buiten het bouwvlak geldend voor deze woonwijk is dat je als bewoner of eigenaar buiten het bouwvlak een aangebouwd gebouw mag plaatsen mits de goothoogte ten hoogste 3,25 meter zal bedragen. Dit in combinatie dat ten hoogste 50% van het erf mag worden bebouwd.
Zodoende heeft deze persoon al wat meer duidelijkheid van wat wel en niet mag. Alleen is het nog onduidelijk wat 50% bebouwing van het erf exact betekent. Bedoelt men met het erf in dit geval het gehele perceel of alleen het stuk tuin? Pas als je dat weet kan je uitrekenen hoe groot jouw aanbouw mag zijn. Kijkende bij de begripsbepalingen van dit bestemmingsplan is in dit geval de definitie van een erf het gehele perceel al dan niet bebouwd.
Let op: per bestemmingsplan zijn de regels en definities anders, bestemmingsplannen en bestemmingen zijn dan ook maatwerk en dien je per perceel apart door te nemen.
De definitie van ‘erf’ is in dit geval dus het gehele perceel. het perceel is 160 vierkante meter. De bestaande bebouwing is 60 vierkante meter. Dat houdt in dat 37,5% al bebouwd is van het erf. Je mag dus nog 12,5% bebouwen wat vrij vertaald betekent dat je aanbouw maximaal 20 vierkante meter mag zijn. Deze persoon kan dus met een gerust hart een omgevingsvergunning aanvragen voor 20m2. Maar waar moet je kijken als de regels minder duidelijk zijn?
Als ik niet mag bouwen buiten het bouwvlak, wat dan?
Alles waarvoor een omgevingsvergunning is vereist wordt getoetst aan het geldende bestemmingsplan op het betreffende perceel. Zodoende krijg je geen omgevingsvergunning als jouw plannen in strijd zijn met het bestemmingsplan. Ook kan bijvoorbeeld de commissie welstand wat over het ontwerp zeggen. Maar wat als bouwen buiten het bouwvlak niet mag, waar moet je dan kijken? Mag je dan niets meer buiten het bouwvlak bouwen?
Als niet bouwen buiten het bouwvlak in de bouwregels is opgenomen van het bestemmingsplan betekent dat grofweg dat je er niets meer mag bouwen. Het ligt eraan hoe het er staat, vaak spreekt men over alleen hoofdgebouwen, ‘bouwwerken geen gebouw zijnde’ of ‘bijgebouwen’ dat wel of niet mag. Kijk dus goed naar de definities. Maar mag je dan nog wel vergunningsvrij bouwen? Dat mag! Alleen de gemeente kan in sommige gevallen vergunningsvrij bouwen in het bestemmingsplan wel beperken als het vermoeden is dat de ruimtelijke ordening in het geding komt. Dit lees je dan ook terug in de regels. Echter is er veel jurisprudentie over wanneer het wel of niet gerechtvaardigd is om vergunningsvrij bouwen te beperken.
Vaak kan je dus nog wel vergunningsvrij bouwen. De exacte regels over wat verstaan wordt onder vergunningsvrij bouwen en waaraan het bouwwerk moet voldoet lees je in deze blog.
Wijziging van de bestemming
Het kan zo zijn dat dat jouw plannen in strijd zijn met het bestemmingsplan. Vergunningsvrij bouwen geeft slechts beperkte vrijheid en is dus vaak niet toereikend. Soms is het zelfs niet toegestaan. En om jouw plannen aan te passen zodat het wel binnen de regels valt is vaak ook niet ideaal. Simpelweg omdat dan het doel van jouw plan ondermijnt wordt.
Gelukkig kan je daarom altijd nog voor een kruimelregeling, bestemmingswijziging of afwijkende omgevingsvergunning gaan zodat jouw droom werkelijkheid wordt! CADDESK heeft hier dan ook veel ervaring mee! Voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies vul je dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook.
Jorrit Zeldenrust
15 december 2020