Privaatrecht: waar op te letten bij bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen

Leestijd: 5 minuten

Net zoals we in onze andere blogs vaak starten zal je bij verbouw, nieuwbouw, invulling of exploitatie van een perceel en de daarbij horende gebouwen ongetwijfeld in aanraking komen met de gemeente en het geldende bestemmingsplan. Dit valt allen onder het bestuursrecht.

Wat de meeste mensen niet weten is dat naast bestuursrecht ook privaatrecht om de hoek komt kijken. Iets waar men vaak weinig rekening mee houdt en als men de zaken niet op orde heeft kan dit tot nare verrassingen leiden. Hoe dan? Dat leggen wij je uit in deze blog.

Henk groeit, groeit én groeit!

We pakken de casus van Henk erbij. Henk is op een industrieterrein gevestigd en wil graag aan zijn huidige bedrijfspand een stuk bijbouwen. Op het perceel heeft Henk voldoende ruimte tussen het bestaande pand en de erfgrens. Daar zou de uitbouw mooi gerealiseerd kunnen worden.

Henk heeft met zijn adviseur gekeken naar het bestemmingsplan en merken daaruit op dat een aanbouw kan mits het 1,5 meter van de erfgrens is, het maximaal 3,5 meter hoog mag zijn en de exploitatie ervan binnen de lijst van toegestane bedrijfsactiviteiten is.

Zo zien zij dat het bestaande idee van Henk in strijd is met het geldende bestemmingsplan. De aanbouw wordt namelijk 4 meter hoog. Henk heeft bij de gemeente een principeverzoek ingediend (lees hier wat dat is). Met een goede ruimtelijke onderbouwing kan Henk zijn afwijkende omgevingsvergunning krijgen van de gemeente. Henk is helemaal blij!

Vragen bij de buren

Net als bij elke aanvraag is ook hier een inzagetermijn van toepassing. Direct belanghebbenden kunnen hun zienswijze (vrij vertaald: gemotiveerd bezwaar) indienen tegen de toe te kennen vergunning. Zo kan de buurman die naast Henk zit in het meest nadelige geval voorkomen dat het pand wordt uitgebreid mits zijn bezwaar grondig wordt verklaard.  

Maar daar heeft Henk al over nagedacht en daarnaast zijn Henk en de buurman gewoon dikke vrienden. De buurman heeft Henk dan ook toegezegd het prima te vinden en tekent geen bezwaar aan.

Henk is blij als hij eenmaal zijn afwijkende omgevingsvergunning heeft. De bouw start en de aanbouw wordt opgeleverd. Enkele jaren later is Henk nog steeds blij deze stap te hebben genomen.

De buurman vertrekt

De buurman van Henk verhuisd en zodoende krijgt Henk een nieuwe buur. Deze buur is een stuk minder te spreken over de wel heel erg dicht gelegen uitbouw van Henk. Daarnaast heeft hij in de notariële stukken geen kennis kunnen nemen dat dit in de praktijk zo is. De nieuwe buurman gaat ageren op basis van het privaatrecht. Henk vindt dit maar raar. Ik heb toch een vergunning gekregen?

Desondanks verliest Henk de zaak want er is op gebied van privaatrecht onvoldoende rekening gehouden met zaken als privacy en lichtinval. Op gebied van privacy zit er in de aanbouw een raam die direct op en in het pand van de buurman uitkijkt. Met het oog op privacy staat in het privaatrecht dat een dergelijk raam minimaal 2 meter van de erfgrens moet staan.

De nieuwe buurman wint de zaak en Henk moet actie ondernemen. Het kan zo zijn dat de uitspraak is dat het raam met folie afgeplakt moet worden, dat Henk jaarlijks een bedrag aan de buurman moet overmaken, er een schutting moet komen op kosten van Henk of in het ergste geval: sloop.

Vaak is een uitspraak naar redelijkheid en billijkheid en zal er in dit geval niet gestuurd worden op sloop. Maar als er veel meer aan de hand is dat niet strookt met het privaatrecht dan zullen de consequenties erger zijn! Waaronder dus wel sloop! Zaken als belemmering in recht van overpad e.d. kunnen daar bijvoorbeeld wel toe resulteren.

Moraal van het verhaal: vastleggen!

In het geval van Henk en zijn oude buurman hadden Henk en de oude buurman de toezegging notarieel moeten vastleggen. Zo had de nieuwe buur kennis van de uitbouw kunnen nemen tijdens de koop en had hij de rechtszaak niet gewonnen. Het zou dan namelijk vermeldt staan in de koopakte en daarnaast is de ‘beperking’ ook opgenomen in het kadaster als de notaris dat heeft doorgegeven.

Let dus altijd op het privaatrecht, maak bindende afspraken met belanghebbenden en ga er niet blindelings vanuit dat je door een gemeente verleende vergunning helemaal ingedekt bent. Mocht je er niet uitkomen met de buren dan zijn er vaak nog andere mogelijkheden.

PS: de gemeente vermeldt altijd bij het verlenen van een vergunning dat het getoetst is aan het bestuursrecht en dus past binnen de gemeentelijke visie. Maar dat zegt nog niets over het privaatrecht.

Wil je advies of heb je een vraag? Vul dan dit formulier in of bel ons voor een gratis en vrijblijvend 1ste advies!

Jorrit Zeldenrust

24 juli 2020

© CAD Desk 2021
Webontwikkeling door Convident