Leestijd: 5 minuten
Het bestemmingsplan, een juridisch bindend document waar je ongetwijfeld mee van doen zal hebben als je bouw- of exploitatieplannen hebt voor jouw perceel. Maar wat is een bestemmingsplan en waar bestaat een bestemmingsplan exact uit?
De drie onderdelen waaruit een bestemmingsplan bestaat
Een bestemmingsplan is een plan voor een bepaalde omgeving of regio. Dit kan bijvoorbeeld voor een stadscentrum zijn, een wijk of industrieterrein. In een bestemmingsplan is per perceel opgenomen wat wel en niet mag, Per perceel heb je een bestemming met zijn eigen regels. Zowel qua bebouwing als de invulling van deze gebouwen. Zo mag je niet wonen in een gebouw met een winkelbestemming. Wil je meer weten over wat een bestemmingsplan precies is? Dat kan je hier lezen.
De regels van een bestemmingsplan
Eén van de onderdelen waaruit een bestemmingsplan bestaat zijn de regels. Deze regels zijn simpelweg de juridische kaders waaraan je moet voldoen. Per bestemming (bijv. wonen, centrum, horeca of gemengd) staat haarfijn uitgelegd wat je wel en niet mag doen. Tevens zijn er per bestemming bouwregels opgenomen waaraan je je moet houden. Een fragment is onderstaand te lezen. In dit geval de bestemming: ‘gemengd – wonen’. Deze bestemming is opgenomen onder artikel 13 van het bestemmingsplan binnenstad Leeuwarden.
Figuur 1: screenshot artikel 13: bestemming ‘gemengd – wonen’ van bestemmingsplan binnenstad Leeuwarden.
De bijbehorende verbeelding
Uiteraard is het niet fijn als je allemaal regels hebt maar je niet kan navigeren op welk perceel welke bestemming met bijbehorende regels van toepassing zijn. Daarvoor kom de verbeelding je te hulp! Dit is het tweede onderdeel waaruit een bestemmingsplan bestaat. Vaak is de bijbehorende verbeelding te vinden op de website van ruimtelijke plannen. Het is namelijk zo dat de meeste plannen digitaal via deze website raadpleegbaar zijn. Figuur 2 is een screenshot van een verbeelding.
Figuur 2: screenshot van de verbeelding van bestemmingsplan binnenstad Leeuwarden.
In de verbeelding kan je navigeren naar het betreffende adres waar je naar opzoek bent. Zodoende kun je exact aflezen welke bestemming er op jouw adres geldt en daarop klikken om bij de regels te komen. In de verbeelding zelf staat ook al wat informatie onder het kopje ‘plekinfo’. Zo kunnen er onder andere maatvoeringen en functieaanduidingen in opgenomen zijn. Het is belangrijk hierop te letten omdat dit van invloed is wat wel en niet mag. Een functieaanduiding kan bijvoorbeeld een toevoeging zijn op datgeen wat er ontplooit mag worden.
Als er in de bestemming staat dat er bijvoorbeeld alleen detailhandel mag worden ontplooit, maar er zit een functieaanduiding ‘horeca – 2’ op, dan mag je naast detailhandel op dit perceel ook horeca t/m categorie 2 ontplooien. Dan staat er in het bestemmingsplan zoiets als: ‘alleen percelen waar functieaanduiding horeca -2 op ligt mag men naast detailhandel ook horeca t/m cat. 2 ontplooien’.
De meeste bestemmingsplannen zijn digitaal raadpleegbaar. Echter betekent het niet dat het altijd zo goed geregeld is. Vaak zijn er oudere bestemmingsplannen die niet zijn gedigitaliseerd of later zijn geüpload op de site van ruimtelijke plannen. Dan heb je niet de mooie kleurrijke kaart zoals bovenstaand maar moet je pdf’s openen (onder het kopje ‘documenten’) die onder de naam ‘verbeelding’ vermeldt staan. Het aflezen en juist interpreteren is één, maar de juiste documenten voor je neus hebben is een tweede. Anders doe je al het leeswerk voor niets, dat moet je niet willen.
De bijbehorende toelichting (ruimtelijke onderbouwing)
De toelichting is een document dat de visie & beleid van de gemeente voor de betreffende regio toelicht. Dit is de ruimtelijke onderbouwing. Ook de landelijke visie & beleid en provinciale visie & beleid worden uiteengezet en nader toegelicht in deze onderbouwing. Daarnaast komen de ruimtelijke disciplines 1 voor 1 aan bod. Denk hierbij aan aspecten zoals onder andere bodem, ecologie, water (toename verharding), archeologie en duurzaamheid. Meer over de toelichting c.q. ruimtelijke onderbouwing lees je hier. De toelichting is het derde en laatste onderdeel waaruit het bestemmingsplan bestaat. De bestemmingsregels zijn afgeleid van de toelichting en zijn dan ook de concrete vertaling van de toelichting. In figuur 3 ligt de nadruk o.a. op het uitbreiden van de woonfuncties in binnenstad. Inspelend op de structuurvisie en de spelende problematiek benoemd in deze visie zoals leegstand van winkels en woningnood.
Figuur 3: screenshot van de toelichting van bestemmingsplan binnenstad Leeuwarden.
Kan ik een bestemming wijzigen?
Nu heb je al deze informatie, maar kan je er naast het lezen ervan er ook meer mee? Het antwoord hierop is ja! Wanneer je plannen hebt om te verbouwen, bouwen of het anders inrichten van de exploitatie van een pand of perceel moet je weten of jouw plannen voldoen aan het bestemmingsplan. Is dat niet het geval dan zal je voor bijvoorbeeld een bestemmingsplanwijziging moeten gaan. Daarom is het altijd goed om te weten waar je aan toe bent en is het juist aflezen en interpreteren van de regels dus ook zo belangrijk. Meer over het wijzigen van je bestemming lees je hier.
Let op: er zijn genoeg mensen die een omgevingsvergunning aanvragen terwijl ze in strijd zijn met de regels maar dat niet weten. Dan wordt een vergunning je niet toegekend. Simpelweg omdat de vergunning getoetst wordt aan de regels van de bestemming. De meeste mensen komen dan vast te zitten en weten niet meer welke stappen ze moeten volgen. Check daarom ook altijd of je wel of niet in strijd bent met de bestemming. Pas dan weet je de juiste vervolgstappen.
Heb je plannen, weet je het vervolg niet of heb je ergens hulp bij nodig? Schroom dan niet om in contact met CADDESK te treden. Voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies kan je dit formulier invullen. Bellen mag natuurlijk ook.
Jorrit Zeldenrust
10 december 2020