Leestijd: 4 minuten
Als je plannen hebt met een perceel of terrein dan heb je te maken met de omgeving waarin het zich bevindt. Je hebt te maken met buren, nabij gelegen bedrijvigheid of anderzijds. Wat is wel en niet haalbaar met het oog op de omgeving? Een ruimtelijk instrument hiervoor is de milieuzonering. De milieuzonering is een instrument dat richtlijnen geeft in de vorm van afstanden. Een gemengd gebied heeft invloed op deze richtlijnen. Worden deze afstanden ongefundeerd niet gehandhaafd dan kan je een beperking zijn voor iemand zijn bedrijfsvoering of woongenot met alle gevolgen van dien.
De invloed van een gemengd gebied is dat deze richtafstanden met een trede verlaagd mogen worden wanneer er sprake is van een gemengd gebied. Dit kan je in je voordeel gebruiken als belanghebbende of initiatiefnemer. Maar wanneer is er eigenlijk sprake van gemengd gebied en wat kan je ermee? Wij leggen je dat uit in deze blog!
Wat is een gemengd gebied?
Voordat we inhoudelijk verder ingaan op de vraag wanneer er sprake is van een gemengd gebied gaan we eerst kijken naar wat een gemengd gebied is. Een factor dat meespeelt is de omgevingskwaliteit in ruime zin. Gekeken in de zin van de VNG-brochure is er sprake van gemengd gebied wanneer de omgevingskwaliteit zoals we die kennen van een rustige woonwijk niet gewaarborgd kan worden.
Maar wat is dan de definitie van een rustige woonwijk? Een rustige woonwijk is een gebied waar primair woonbestemmingen te vinden zijn met eventueel wijkgebonden voorzieningen. Het moet bijvoorbeeld niet gelegen zijn aan een drukke ontsluitingsweg. Daarnaast is er duidelijk sprake van functiescheiding.
Een gemengd gebied heeft dan ook de kenmerken van meerdere functies, denk aan een woonwijk gesitueerd aan een ontsluitingsweg waar doelverkeer langskomt voor bijvoorbeeld het industrieterrein of stadscentrum verderop. Nabij is een supermarkt gevestigd en verderop een middelbare school. Diverse functies en dus ook diverse bestemmingen. In dit voorbeeld is er dan ook geen sprake van een op zichzelf staande woonwijk met de daarbij horende omgevingskwaliteit.
Wanneer is er dan sprake van een gemengd gebied?
Wij kunnen ons goed voorstellen dat de criteria en eisen van wanneer er sprake is van gemengd gebied vrij abstract zijn. En dat is het ook. Je zal in redelijkheid moeten aantonen dat de betreffende omgeving van bijvoorbeeld het plangebied niet primair op zichzelf staand is of juist aan moeten tonen dat het een op zichzelf staande woonwijk is. Het is maar net wat jouw uitgangspunt is. Dat zullen we dan ook in de volgende paragraaf behandelen.
Concreet: wat kan ik met deze informatie?
Concreet kan jij als belanghebbende met deze informatie je voordeel doen. We doen dit aan de hand van twee verschillende uitgangspunten.
Casus 1: Henk heeft een autoschadeherstelbedrijf met een spuitcabine. Gekeken naar zijn bedrijfsactiviteiten zit Henk qua zwaarte van bedrijfsvoering in een middelhoge bedrijfscategorie. Op 35 meter afstand wil een particulier de bestemming van een bedrijfswoning omzetten van bedrijf naar alleen wonen. Gekeken naar de categorie waar Henk in zit met zijn bedrijf is bij geen gemengd gebied sprake van minimaal 50 meter afstand en bij gemengd gebied minimaal 30 meter afstand.
Als de Gemeente medewerking wenst te verlenen aan de bestemmingswijziging en Henk maakt geen bezwaar tijdens de inzage van het gewijzigde bestemmingsplan, dan kan Henk later worden gesommeerd om zijn bedrijfsvoering te beperken gezien de afstand van 35 meter met inachtneming van niet-gemengd gebied omdat dezelfde particulier klaagt over geluidsoverlast. Henk zou kunnen aantonen dat het om een gemengd gebied gaat om de sommering vanuit de Gemeente ongedaan te maken. Desnoods via een juridisch traject.
Casus 2: een initiatiefnemer heeft een locatie gekozen voor een kampeerterrein. Piet en zijn buren zijn ervan overtuigd dat dit de nodige overlast zal veroorzaken door de verkeersaantrekkelijke werking en gebrek aan ruimte, dit in combinatie met geluidsoverlast door de vakantievierders. Vooral in het hoogseizoen. Gekeken naar de huidige situatie is de woonwijk aantoonbaar niet-gemengd gebied. De richtafstand van in dit geval 50 meter wordt niet nageleefd. Dit brengt Piet dan ook onderbouwd naar voren tijdens de inzage. In dit geval is de kans zeer groot dat de Gemeente het bezwaar meeneemt in haar overweging om het kampeerterrein wel of niet toe te staan.
Disclaimer: uiteindelijk gaat het per situatie om maatwerk en zijn bovenstaande casussen vereenvoudigd uitgelegd. De aard van de bedrijvigheid is uiteindelijk mede bepalend. De afstanden betreffen dan ook ‘slechts’ richtlijnen. Goed onderbouwen mede middels onderzoeken, in combinatie met kunnen aantonen, maar ook andere factoren bepalen de haalbaarheid. Dit in combinatie met de juiste insteek met de Gemeente in contact treden is dan ook een kunst op zich.
Bij CADDESK hebben we dan ook meer dan 25 jaar ervaring op gebied van Ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Is er een ontwikkeling gaande waar jij het niet mee eens bent, of wil jij juist een ontwikkeling realiseren en werkt de Gemeente of een belanghebbende tegen? Dan ben je bij ons aan het juiste adres!
Voor een 1ste vrijblijvend advies vul je dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook.
Jorrit Zeldenrust
3 maart 2021