Leestijd: 5 minuten
Bij het raadplegen van het bestemmingsplan zijn er veel factoren van invloed. Zo hebben we al eens besproken dat naast de ‘gewone’ bestemming zoals bijvoorbeeld een woon- of bedrijfsbestemming er ook andere factoren zijn die van invloed zijn op deze bestemmingsregels. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een functieaanduiding, maatvoering of het bouwvlak. Maar even belangrijk en waar we het in deze blog over gaan hebben: de dubbelbestemming. Want wat betekent de dubbelbestemming in het bestemmingsplan?
Wat is een dubbelbestemming?
Een dubbelbestemming in een bestemmingsplan is een extra bestemming met daarin opgenomen regels. Dit met als uitgangspunt om aspecten waar de gemeente wil dat er rekening mee gehouden wordt in concrete regels vast te leggen. Zo mag je denken aan bijvoorbeeld een dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’, ‘Waarde – beschermd stadsgezicht’, ‘Waarde – Waardevolle boom’, ‘Leiding – hoogspanning’ en ‘Waterstaat – waterkering’. Je weet wanneer iets een dubbelbestemming is, dat wordt namelijk aangegeven zoals te zien is in figuur 1.
Waarom hebben we dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan?
Een dubbelbestemming in het bestemmingsplan achten we in sommige gevallen nodig. En dat is ook niet heel raar. Als we bijvoorbeeld kijken naar de dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’ heeft de overheid deze dubbelbestemming in het leven geroepen voor het behoud en/of vastleggen van historie.
Het is namelijk zo dat het centrum van een stad of dorp vaak al enige eeuwen oud is. Dit betekent dan ook dat er al lang mensen hebben gewoond en geleefd. Vanuit dat oogpunt kun je dan ook stellen dat de bodem, en zeker in bepaalde gebieden, een rijke historie kent en dus een archeologische waarde bezit. Deze ‘waarde’ wil de overheid niet verloren laten gaan en zodoende zijn er percelen die aanvullend worden aangeduid met een dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’.
In deze dubbelbestemming zijn dan ook regels opgenomen als aanvulling of beperking op de andere geldende ‘gewone’ bestemmingsregels. Zo moet je op een perceel binnen een gebied in Leeuwarden met zowel de ‘gewone’ bestemming ‘Centrum – 2’ als de dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’ rekening houden. Zo mag je niet bouwen met alleen een omgevingsvergunning, maar moet je aanvullend een archeologisch bodemonderzoek kunnen overleggen alvorens de gemeente je de omgevingsvergunning verleent. Dat zeggen in dit geval de regels. De regels in een bestemmingsplan zijn maatwerk. Elke gemeente kijkt per gebied en vaak ook per perceel welke regels passend zijn bij de situatie.
Figuur 1: fragment uit ‘bestemmingsplan Binnenstad’ – gemeente Leeuwarden
Hoe verhoudt de dubbelbestemming zich tot de andere bestemmingen?
De regels van de dubbelbestemming zijn zoals eerder benoemd een aanvulling of beperking op de regels van de andere geldende bestemmingen. Zo luidt deze citaat uit de regels van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ voor het bestemmingsplan binnenstad Leeuwarden: ‘’De voor ‘Waarde – Archeologie 1’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor: het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden’’.
In dit geval betekent het voor dit betreffende perceel dat aanvullend op de regels van ‘enkelbestemming – centrum 2’ de regels van de ‘dubbelbestemming waarde – archeologie 1’ van toepassing zijn. Eén van deze aanvullende regels is:
‘’Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m², moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin:
- de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
- in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd’’
Het perceel waar deze dubbelbestemming op rust heeft met deze extra regels te maken. Een perceel waar deze dubbelbestemming niet op rust en alleen de ‘enkelbestemming – centrum 2’ heeft hoeft dan ook niet met de regels van de dubbelbestemming rekening te houden. In de praktijk kan het dus zo zijn dat je buurman aan de andere kant van de straat geen dubbelbestemming heeft maar jij wel. Het is maar net waar de grens getrokken wordt. Zie figuur 1.
De dubbelbestemming in de praktijk
Hoe werkt een dubbelbestemming in de praktijk? Stel je wil zoals in onderstaand figuur een bouwwerk plaatsen. Deze is qua oppervlakte groter dan 50m2 en valt onder het begrip ‘bouwwerk’ zoals opgenomen in de begrippenlijst van het voor dit perceel geldende bestemmingsplan.
Figuur 2: voorbeeld van een bouwwerk
Je hebt gekeken of het een achtererf betreft en het bouwwerk vergunningsvrij is. Gezien de hoogte van het bouwwerk voldoe je niet aan een vergunningsvrij bouwwerk. Zodoende ga je kijken of het bouwwerk past binnen de bouwregels van de bestemming ‘Centrum – 2’ dat op het perceel rust. Het te komen bouwwerk voldoet aan de relevante bouwregels. Een bestemmingswijziging is dus niet nodig. Je kan de omgevingsvergunning gaan aanvragen.
Maar wacht even, er rust nog een dubbelbestemming op! Namelijk ‘waarde – archeologie 1’. Je zal dus ook die regels moeten toetsen. En omdat het een vergunningsplichtig bouwwerk betreft van meer dan 50m2 ontkom je er niet aan om een archeologisch onderzoekrapport te overleggen gezien de regels in de dubbelbestemming.
Want immers: voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m², moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin: a) de archeologische waarden van de gronden die kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld en b) waarin in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
Dit rapport bevat dus de inventarisatie van de archeologische waarden in de betreffende bodem en geeft aan hoe het is of zal worden bewaard en/of gedocumenteerd. Pas als dat duidelijk in kaart is gebracht kan de gemeente jou de omgevingsvergunning verlenen en kan je beginnen met de realisatie van je bouwwerk.
Tip: zorg ervoor dat het rapport van degelijke kwaliteit is en onderbouwd antwoord geeft op het gevraagde. Anders krijg je geen omgevingsvergunning.
Conclusie
Een dubbelbestemming in het bestemmingsplan brengt extra regels met zich mee. Je doet er dan ook goed aan om te weten waar je staat met jouw plannen. Ben je bijvoorbeeld in strijd met de regels binnen het bestemmingsplan? Of ben je niet in strijd met de regels en heb je alleen een omgevingsvergunning nodig? Kan je ook vergunningsvrij aan de slag? Of het nu bouw- of exploitatieplannen zijn, weet waar je staat. Anders kan het zijn dat je de verkeerde acties onderneemt en kom je geen stap vooruit. Zonde van zowel je tijd als geld.
Wil jij iets ondernemen wat betreft bebouwing, exploitatie of anderzijds en weet je niet waar je moet beginnen? Of ben je al in conclaaf met de gemeente? Voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies vul je dit formulier in. CADDESK helpt je graag verder. Bellen mag natuurlijk ook!
Jorrit Zeldenrust
7 januari 2021