Leestijd: 4 minuten
Een functieaanduiding. Iets dat je leest als je de betreffende bestemming dat op je perceel rust erbij haalt. Een functieaanduiding is belangrijk omdat dit een van de veroorzakers kan zijn waarom jouw te realiseren plannen wel of niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Of je nu wil verbouwen, nieuwbouw wilt plegen of andere activiteiten wil gaan ontplooien op het perceel. Kijk altijd of er een functieaanduiding aangegeven is. Maar wat is een functieaanduiding en wat doet het? Wij leggen het je uit in deze blog!
Functieaanduiding
Een functieaanduiding is een aanduiding die specifiek is opgenomen omdat de gemeente één of meerdere toegestane functies aan een perceel heeft gekoppeld. Dit betekent dat toegestane activiteiten binnen een bestemmingsplan aangevuld worden met een functieaanduiding. Dit kan diverse redenen hebben; de gemeente wenst een naar in hun ogen gezonde spreiding van bedrijvigheid te realiseren, een goede ruimtelijke ordening en meer.
Ongeacht wat de beweegredenen ook zijn, jij hebt het ermee van doen. We gaan aan de hand van twee voorbeelden nader uitleggen van een functieaanduiding is en dan bespreken we ook de positieve of negatieve consequenties dat het met zich mee brengt.
Voorbeeld Horeca functieaanduiding
Als wij het centrum van Leeuwarden erbij pakken zoals te zien is in onderstaand figuur, dan zien we dat er een algehele ‘centrumbestemming – 2’ op rust. Gekeken naar dit bestemmingsplan dat dus geldt op alle roze vlakken is in dit geval opgenomen dat de uit te oefenen activiteiten die toegestaan zijn vallen onder detailhandel en publiekgerichte dienstverlening.
Als je dat zo leest dan mag je als ondernemer daarin veel bedrijfsvormen in ondernemen waarmee je niet snel in strijd bent met het bestemmingsplan. Dus wat dat betreft is er veel ruimte gegeven voor diverse vormen van bedrijvigheid. Dit omdat veel soorten winkels onder detailhandel vallen.
Figuur 1: overzicht centrum Leeuwarden
In het bestemmingsplan staat dan ook dat horeca verboden is, tenzij het aangeduid is met een functieaanduiding horeca. Zo zie je als je op verschillende percelen klikt dat er ineens de ‘functieaanduiding horeca’ tevoorschijn kan komen. Daar en alleen daar mag je dus naast de al toegestane activiteiten die opgenomen zijn in het bestemmingsplan ook horeca-activiteiten in ondernemen. In dit geval is een functieaanduiding dus een uitbreiding op de al toegestane activiteiten.
Wil jij een horecaonderneming starten of uitbreiden? Dan doe je er verstandig aan om te kijken of er op het perceel de functieaanduiding ‘horeca’ zit. Heb je een voorkeur voor een perceel waar die functieaanduiding niet op zit of breidt je als bestaande horeca uit naar naastgelegen panden? Dan kan dat natuurlijk prima maar dan moet je eerst wel voor een afwijkende omgevingsvergunning of bestemmingsplanwijziging gaan. Het verschil lees je in deze blog.
Voorbeeld tuincentrum functieaanduiding
In het vorige voorbeeld was de functieaanduiding horeca een toevoeging op het geldende bestemmingsplan. Maar de gemeente kan een functieaanduiding ook inzetten als een ”beperking”. Hoewel het nog steeds toevoegingen zijn is het een ”beperking” omdat elke functie als een aparte aanduiding is aangemerkt. Dat houdt in dat het geen uitbreiding is op het bestaande, maar juist een beperking is en je alleen datgene mag ontplooien dat in de functieaanduiding staat. Ook kan men met een functieaanduiding juist specifiek iets uitsluiten. Zoals bijvoorbeeld ”detailhandel uitgesloten”, ”geen 2de bedrijfswoning woning” of ”gezondheidszorg niet toegestaan”.
Als voorbeeld voor het eerstgenoemde (uitsluitend ontplooien wat in de functieaanduiding staat) kan in het bestemmingsplan het volgende zijn opgenomen:
De voor ‘Agrarisch II’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden;
en voor de volgende sociaal-economische doeleinden:
bosbouw;
wonen, uitsluitend voorzover de gronden zijn aangeduid met ‘woning’, ‘woning landgoed’ en/of ‘dubbele woning’;
kwekerij, uitsluitend voorzover de gronden zijn aangeduid met ‘kwekerij’;
tuincentrum, uitsluitend voorzover de gronden zijn aangeduid met ’tuincentrum’;
niet-agrarische bedrijven, uitsluitend voorzover de gronden zijn aangeduid met ‘bedrijven, categorie B1’ en ‘bedrijven, categorie B2;
volkstuincomplex, uitsluitend voorzover de gronden zijn aangeduid met ‘volkstuincomplex’;
In bovenstaande tekst zijn de toegestane ‘basisactiviteiten’ summier en wordt elke extra activiteit die men mag ontplooien alleen geaccepteerd als één of meerdere functieaanduidingen op het perceel liggen. Deze bestemming is dan ook vooral ten gunste van behoud en herstel van landschap en natuur.
Zodoende heb je in dit tweede voorbeeld veel minder ruimte omdat er veel meer functieaanduidingen zijn dan de toegestane basisactiviteiten. Dit betekent in de praktijk vaak dat percelen met één van deze aanduidingen binnen dit bestemmingsplan schaars en wijd verspreid zijn. Wil je bijvoorbeeld een tuincentrum starten dan zal je zoektocht naar een perceel met exact deze aanduiding die tevens te koop staat stroef verlopen.
Ook daarom kan je er voor kiezen om voor een afwijkende omgevingsvergunning of bestemmingsplanwijziging te gaan als jij je ogen hebt laten vallen op een perceel die jouw type onderneming nog niet toelaat. Het is de investering dubbel en dwars waard!
Tot slot
We hebben gedacht vanuit de gedachtegang van een ondernemer die opzoek is naar een perceel. Maar wat als jij een dergelijk perceel in bezit hebt en wilt verkopen of meer activiteiten op wilt ontplooien? Een functieaanduiding in het 2de voorbeeld betekent een beperkte koopdoelgroep bij verkoop. Ook daarom zou je kunnen kiezen voor een afwijkende omgevingsvergunning of bestemmingsplanwijziging alvorens de verkoop. Dit met als doel om meer functies toe te staan. Hierdoor trek je een breder kooppubliek en wordt je perceel meer waard. En bij geen verkoop kan je dankzij de wijziging meer divers gaan ondernemen zoals jij het wil!
Benieuwd naar de mogelijkheden voor een bestemmingsplanwijziging of afwijkende omgevingsvergunning? Neem dan contact op met CADDESK voor een gratis 1ste advies, wij hebben 25+ jaar ervaring hiermee en weten hoe we de gemeente in beweging kunnen krijgen.
Jorrit Zeldenrust
16 oktober 2020