Leestijd: 5 minuten
Bij het realiseren van plannen op een perceel kan je terecht komen in een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure. Maar wanneer maak je er gebruik van en wanneer niet? Dat heeft alles te maken met het bestemmingsplan en wat jij wil gaan doen. We leggen het je uit in deze blog!
Jouw te realiseren idee en het bestemmingsplan
Zoals je wellicht al in enkele blogs van ons hebt gelezen is een bestemmingsplan een juridisch bindend document waar je je aan dient te houden. In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen die bepalen wat jij wel en niet op het betreffende stuk grond mag doen qua bebouwing, ontplooiing van activiteiten, exploitatie en de intensiviteit hiervan. Meer over bestemmingsplannen lees je in deze blog.
Nu kan het zo zijn dat jouw te realiseren plan in strijd is met het bestemmingsplan. Hoe je het ook went of keert je zal een besluit moeten nemen. Je kan je plan aanpassen zodat het past binnen het bestemmingsplan, maar vaak is dat niet mogelijk omdat het doel dat je voor ogen hebt daarmee simpelweg verdwijnt. Je zal dus moeten gaan voor een bestemmingsplanwijziging of een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure.
De uitgebreide omgevingsvergunningprocedure
Met een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure is het eindresultaat een omgevingsvergunning die afwijkt van de regels van het bestemmingsplan. Dit in tegenstelling tot een bestemmingswijziging, daar pas je de bestemming zelf aan. De uitgebreide omgevingsvergunningprocedure volg je bij een buitenplanse afwijking. Een reguliere omgevingsvergunning wordt door de gemeente enkel verleent als jouw plan niet in strijd is met het bestemmingsplan (of bij toepassing van algemene maatregel van bestuur, zoals de kruimelregeling). Je moet bij de reguliere vergunning een (bouw)tekening aan leveren en eventueel andere aanvullende documenten. Is het alleen een functiewijziging dan moet een bouwtekening ook, je gaat immers naar een nieuw planologisch regime. Dit moet overigens wel goed gebeuren, anders kan de vergunning alsnog geweigerd worden doordat bijvoorbeeld het verbouwde in strijd is met het bouwbesluit.
Als jouw plan in strijd is met het bestemmingsplan dan zal je bij een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure met de gemeente in contact moeten treden. Je kan dit doen middels een vooroverleg. Zo weet je meteen hoe de gemeente er tegenover staat en kan je daar verder op handelen. Let wel: speel dit tactisch want als hier een negatief advies uit voort komt dan sta je al 1-0 achter in het verdere proces.
Als de gemeente welwillend is in het vooroverleg dan kan je de aanvraag indienen. Het is zaak om dit goed te doen, mocht er informatie zijn die niet of verkeerd is ingevuld dan kan dat al een grond zijn om de aanvraag af te wijzen. Bij de aanvraag geeft men aan of ze mee willen werken. Zo ja dan kan de procedure gestart worden en moet je jouw plan motiveren middels een ruimtelijke onderbouwing. Hierin onderbouw je, mede middels onderzoeken, waarom jouw plannen haalbaar en realistisch zijn. Meer over ruimtelijke onderbouwingen lees je hier.
Het verschil met een bestemmingswijziging: bij een bestemmingswijziging moet je naast de ruimtelijke onderbouwing ook een verbeelding en nieuwe/aangepaste regels aanleveren. Dit is een duurdere aangelegenheid, maar wel grondiger. Afhankelijk per casus kies je voor één van beide. CADDESK kan je adviseren wat de beste route is bij jouw casus.
Publiek
Nadat de gemeente zich over de aanvraag gebogen heeft wordt de aanvraag openbaar gemaakt. Dit gebeurt vaak middels een brief door de deur of in de lokale krant. Hedendaags publiceert de gemeente het vaak alleen op haar website. Belanghebbenden zoals buren of andere partijen kunnen dan bezwaar indienen. Als het goed onderbouwd is kan de gemeente deze bezwaren overwegen in haar beslissing.
Tip: creëer eerst draagvlak bij belanghebbenden (vaak zijn dit omwonenden), dit kan bijvoorbeeld middels een informatieavond. Zo kan je hun wensen eventueel erin meenemen en bedenkingen bij ze wegnemen. Zo voorkom je bezwaren tijdens de inzageperiode.
Bezwaar of beroep?
Mocht jouw verzoek niet ingewilligd worden, en denk of weet jij dat de redenen daarvoor niet kloppen of juist onderbouwd zijn? Dan kan je in beroep gaan bij de rechtbank. Zij zullen zich dan juridisch over de zaak buigen en oordelen of de gemeente juist gehandeld heeft naar de bestaande wet- en regelgeving en de motiveringen. Daarnaast kan je ook in hoger beroep mocht de uitspraak niet in jouw voordeel zijn. Ook kan een buurman beroep indienen tegen het plan.
Ter info: exclusief mogelijke opschortingen en in beroep gaan duurt het maximale beslistermijn 32 weken. Dit is inclusief de 6 weken ter inzagelegging.
CADDESK heeft 25+ jaar ervaring met deze materie. Ook zijn wij meermaals door de Raad van State in het gelijk gesteld en weten wij hoe je dat moet aanpakken. Heb je een vraag of wil je een 1ste gratis en vrijblijvend advies? Vul dan dit formulier in. Bellen mag natuurlijk ook!
Jorrit Zeldenrust
16 augustus 2020