Leestijd: 3 minuten
Je wil een bestemming op een stuk grond wijzigen omdat je er iets op wil realiseren of ontplooien dat momenteel niet in lijn is met de geldende bestemming. Dan kom je al snel uit op het feit dat je de bestemming van het betreffende stuk grond of perceel zal moeten wijzigen. Maar nu is de vraag natuurlijk, hoeveel gaat een bestemmingsplanwijziging mij kosten? Of beter: hoeveel is deze investering?
Wat is een bestemmingsplanwijziging
Een bestemmingsplanwijziging is structurele en grondige wijziging van de bestemming. Alvorens je een omgevingsvergunning kan aanvragen zal eerst de bestemming moeten worden gewijzigd. Dit komt omdat een omgevingsvergunningsaanvraag wordt getoetst aan de geldende bestemming die op het perceel rust. Wil je exact weten wat een bestemmingsplanwijziging inhoudt? Meer daarover lees je hier.
De redenen
Er zijn verschillende redenen om een bestemming te wijzigen. Enkele voorbeelden hiervan zijn is dat je een woning, bedrijfspand of bouwwerk plaatsen of dat je wil de invulling hiervan anders gaan inrichten. Naast constructies en de invulling hiervan kunnen het ook activiteiten of exploitatie van grond zijn die niet gerelateerd zijn aan constructies. Denk bijvoorbeeld aan een groenbestemming waar men recreatie op wil gaan uitoefenen. Ongeacht wat je wil, als het in strijd is met het huidige bestemmingsplan dan zal er iets aan gedaan moeten worden. En zo kom je in de meeste gevallen uit op een bestemmingsplanwijziging. Hoe dan ook levert deze investering jou geld op. Denk bijvoorbeeld aan een stuk grond in jouw beheer zonder woonbestemming dat je wil herontwikkelen tot woningen t.b.v. verkoop. Dat is de investering dubbel en dwars waard!
Het proces
Een bestemmingsplanwijziging is een procedure dat enige tactiek vereist om het tot een succes te maken. Je kan er blind ingaan, je verzoek indienen met onderbouwingen, argumentaties en bouwtekeningen en hopen dat er een positief oordeel uit voorkomt. Je kan het ook slimmer aanpakken.
Normaliter begin je met een concept van het nieuwe bestemmingsplan en licht je hierin toe waarom jouw idee goed past binnen het algehele plan van bestemmingen. Je vermeldt hierin ook de positieve of negatieve gevolgen (indien van toepassing) voor de flora en fauna, bodem, directe omgeving en meer en onderbouwd dit met eventuele onderzoeken mits dit relevant is.
Dit concept gaat naar de gemeente die het eerst ter inzage legt voor een gedurende periode van 6 weken. In deze periode kunnen direct belanghebbenden zoals buren en omwonenden bezwaar maken.
Is de periode voorbij dan gaat het door jou opgestelde nieuwe bestemmingsplan naar de gemeente waar men zich over de zaak zal buigen. Zij toetsen jouw plan intern en komen vervolgens met een uitspraak. Mocht deze uitspraak niet positief zijn dan kan je altijd in beroep gaan. Er zijn nu eenmaal regels waar ook de gemeente zich aan dient te houden. Zij mogen nooit ongegrond jouw verzoek afwenden, het mag, maar ga je in beroep dan wordt je bijna zeker in je gelijk gesteld.
Het slim aanpakken
Uit ervaring zien wij dat veel mensen glad gaan tijdens de inzage. Vooral in een omgeving waar je plan wil realiseren waar je veel directe buren en belanghebbenden hebt. Om welke reden dan ook dat men bezwaar aantekent, het kost je altijd tijd en geld. Bij CADDESK analyseren we dan ook per situatie de potentiële risico’s en kansen die zich voordoen tijdens het traject en spelen hierop in.
Denk bijvoorbeeld alvorens je het concept bestemmingsplan bij de gemeente indient dat je met de belanghebbenden een informatieavond of een andere vorm organiseert voor draagvlak. Zo voorkom je langdurige bezwaren en processen tijdens het inzagemoment en voelt men zich gehoord. Dit scheelt jou tijd en geld! Tevens kan je richting de gemeente de draagvlak tonen wat je verhaal alleen maar sterker maakt. Twee vliegen in één klap!
De kosten
Nu zijn we eindelijk aangekomen naar datgene naar waar je opzoek bent, de kosten van een dergelijke bestemmingswijziging. Hierbij moet je denken aan een paar duizend euro. De kosten, of investering t.b.v. een groter geheel, is maatwerk. Elke situatie heeft zijn eigen complexiteit. Wil je industrie realiseren dan zullen er bodem- en natuuronderzoeken moeten worden gedaan. Ga je een houtzagerij beginnen op een perceel? Dan zal er een geluidsonderzoek moeten komen. Kortom veel aspecten en factoren die er wel of niet bij komen kijken. Het kan ook simpel en zo geklaard zijn. Om optimaal gebruik te maken van de factor tijd en besparing in geld doe je er dan ook goed aan een professional in te schakelen. Zo weet je zeker dat je geen verkeerde stappen zet.
Wil je weten hoeveel een bestemmingsplanwijziging exact voor jouw situatie gaat kosten en wat er wel en niet bij komt kijken? Vul dan dit formulier in of bel ons voor een gratis & vrijblijvend 1ste advies!
Jorrit Zeldenrust
17 juni 2020