Leestijd: 6 minuten
Je bent je aan het oriënteren op een aanbouw, nieuwbouw of wijziging van het gebruik van jouw perceel. Zodoende ben je kijkende of deze plannen in strijd zijn met het bestemmingsplan. Je kijkt op de website van ruimtelijke plannen en zodoende zie je veel vormen van bestemmingsplannen voorbij komen. Maar wat betekent nu welk bestemmingsplan en welke vormen zijn er? Welke zijn wel en niet van toepassing? Wij leggen het jouw uit in deze blog!
Bestemmingsplan in het kort
Het verdiepen in een bestemmingsplan vergt zacht gezegd enige juridische affiniteit en het juist interpreteren van de regels. Een bestemmingsplan zelf is een document met daarin regels en een toelichting voor een bepaalde regio. Dit kan een wijk, centrum, industrieterrein of stuk landelijk gebied zijn. Binnen dat gebied heb je percelen. Je bent immers eigenaar of exploitant van één of meerdere percelen. Per perceel is er invulling gegeven aan wat er wel en niet mag en dat is opgenomen in het algehele bestemmingsplan. Lees er hier meer over.
De gebruikers van het bestemmingsplan
Voordat we verder ingaan op de verschillende vormen van een bestemmingsplan is het goed om te weten wie de gebruikers hiervan zijn. Dat is drieledig. Een bestemmingsplan kan gebruikt worden door de gemeente om mee te handhaven. Er zijn concrete regels waaraan getoetst kan worden en zo weet iedereen waar hij of zij aan toe is. Anderzijds zijn het de burgers. Hetzij de persoon die één of meerdere percelen in eigendom heeft of exploiteert en belanghebbenden.
Deze belanghebbenden zijn bijvoorbeeld buren en bedrijven in de nabije omgeving die positieve of negatieve invloed kunnen ondervinden als jij bijvoorbeeld een bestemmingswijziging doet. Zij kunnen een zienswijze indienen.
De derde gebruiker is de rechterlijke macht. Zij komen er aan te pas als gemeente en burger, of burger en burger onderling in conflict met elkaar zijn over elkaars plannen. Afhankelijk van de casus handelt de rechter naar het juridische bindende bestemmingsplan en/of overige wetten die van toepassing zijn. De rechterlijke macht doet dan een uiteindelijke uitspraak waar de partijen zich aan moeten conformeren.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan een plan van een pandeigenaar die het pand wil optoppen in een hoogbouwgebied. De omgeving heeft geen zienswijze of beroep aangetekend en er blijft sprake van een goede ruimtelijke ordening, echter wil de gemeente niet meewerken. Is het vermoeden dat de gemeente hun motiveringen ongegrond zijn dan kan de pandeigenaar proberen zijn gelijk halen bij de rechter middels een bindende uitspraak. Lees hier meer over juridische procedures.
Welke bestemmingsplanvormen zijn er?
Nu zijn we aangekomen bij datgene waarnaar je zocht. Welke vormen van een bestemmingsplan heb je? In het kort heb je de volgende vormen: een bestemmingsplan in het voorontwerp, ontwerp, geconsolideerd, vastgesteld, in werking en last but not least onherroepelijk. Per vorm gaan we uitleggen wat het precies inhoudt en wat je er juridisch er mee kan.
Het voorontwerpbestemmingsplan
Een bestemmingsplan in het voorontwerp is grof gezegd een eerste concept. In dit stadium worden er door diverse interne afdelingen overleg gepleegd en kan men er als gemeente voor kiezen om externe partijen zoals burgers er een mening over te laten vormen. Dit stadium maakt geen deel uit van de officiële procedure tot de totstandkoming van een bestemmingsplan en zodoende heeft elke gemeente zijn eigen regels hoe er invulling aan het voorontwerp gegeven mag worden.
Het ontwerpbestemmingsplan
Nu de gemeente een eerste officiële ontwerp van het te komen bestemmingsplan heeft kunnen externe ogen er een blik op werpen. Burgers en ondernemers kunnen tijdens een periode van 6 weken dat het ter inzage ligt een zienswijze indienen wat er volgens hen anders kan en wat naar hun inziens anders zou moeten. Zijn de 6 weken afgelopen dan is er geen mogelijkheid meer tot het indienen van een zienswijze.
Het vastgesteld bestemmingsplan
Vanuit het ontwerp gaat het bestemmingsplan vastgesteld worden. Dat houdt in dat de gemeenteraad minimaal 2 weken de tijd heeft om het goed te keuren. Hierbij wordt gekeken naar het plan zelf maar ook de zienswijzen die ingediend zijn in de 6 weken dat dat kon tijdens het stadium ontwerpbestemmingsplan. Is de raad akkoord, dan is het plan vastgesteld.
Onherroepelijk bestemmingsplan
Nu het bestemmingsplan vastgesteld is wordt het opnieuw 6 weken ter inzage gelegd. Indien gewenst kunnen burgers beroep aantekenen. Hier komt de Raad van State bij om de hoek kijken. Zij kijken of het beroep gegrond of ongegrond is. Kortom een juridische procedure. Met de definitieve uitspraak van de Raad van State wordt het bestemmingsplan onherroepelijk. De legitimiteit van het bestemmingsplan is bij deze definitief en onherroepelijk.Let wel: om beroep te kunnen aantekenen moet je eerder in het traject wel een zienswijze hebben ingediend. UPDATE: dit is niet meer van toepassing. Ook zonder een zienswijze kan beroep worden aangetekend. Echter is het hebben ingediend van een zienswijze wel handig voor de volledigheid van het dossier en werkt het in je voordeel.
Maar stel dat je als belanghebbende alle stappen en kansen hebt gemist? Simpelweg omdat je er niet op de hoogte van was of je niet in kennis bent gesteld. Wat zijn dan jouw mogelijkheden? Dat lees je in deze blog.
Overige vormen van een bestemmingsplan
Naast de bovenstaande vormen van een bestemmingsplan heb je nog een paar aanvullende vormen. Deze vormen hebben wij onderstaand voor jou op een rijtje gezet.
Een geconsolideerd bestemmingsplan
Een geconsolideerd bestemmingsplan is vaak een overkoepelend bestemmingsplan waarin alle wijzigingen zijn opgenomen zoals bijvoorbeeld bij de bestemming wonen. Als gemeente heb je per wijk of regio een bestemmingsplan met daarin de geldende bestemmingen en bijbehorende regels. Het kan zijn dat de regels voor ‘wonen’ aangepast zijn binnen de gemeente Groningen om bijvoorbeeld studentenkamers in de ban te doen of juist uit te breiden. Zodoende wordt dit versoepeld of beperkt en zijn er aanvullende, nieuwe regels van toepassing op bestaande bestemmingsplannen.
Om te voorkomen dat je alles moet opzoeken kan je in de geconsolideerde versie de wijzigingen vinden en op welke bestemmingsplannen deze betrekking hebben. In betogen moet je wel releveren naar het oorspronkelijke plan omdat een geconsolideerd plan niet juridisch bindend is. Het geldt enkel als een soort van samenvatting c.q. leeswijzer.
Inpassingsplan
Het inpassingsplan is een vanuit de provincie of het Rijk opgesteld bestemmingsplan. Hierin staan aanvullende regels vanuit het beleid. Vaak is het aanvullend. Echter kan het zo zijn dat het inpassingsplan tegenstrijdig is met het gemeentelijk bestemmingsplan. In dat geval is het gemeentelijk bestemmingsplan onderhevig aan het inpassingsplan.
Bij een gemeentelijk bestemmingsplan voor het landelijk gebied kan er niets vermeldt zijn over de minimale afstand die je van de perceelsgrens moet houden. Stel dat in het provinciale inpassingsplan vermeldt staat dat je binnen 50 meter van de perceelgrens niet mag bouwen dan is dat een bindende aanvulling op het bestaande.
Paraplubestemmingsplan
Het paraplubestemmingsplan is een aanvullend plan dat later aan een wijk of gebied kan worden toegevoegd. Stel dat besloten is dat een wijk gekenmerkt wordt als monumentaal of dat de bodem van archeologisch-cultuurhistorische waarde is. Dan zijn hier nieuwe regels aan verbonden. De bestaande bestemmingsplannen blijven intact, maar er zijn aanvullende regels. Zo mag je niet zomaar grond afgraven. Dat moet dan op een gecontroleerde manier gebeuren onder toezicht van een archeologisch bureau.
Een citaat uit een dergelijk plan: ‘’Voor het bouwen van bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 30 m2 en een grotere diepte dan 0,30 meter beneden maaiveld, waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd’’
Postzegelbestemmingsplan
Deze benaming kan je soms tegenkomen. Het betreft een niet-officiële noemer voor bestemmingsplannen die gelden voor een kleine regio of omgeving. Het woord postzegel heeft geen toegevoegde waarde.
wijzigingsplan
Een wijzigingsplan is zoals de naam al zegt. Aangebrachte wijzigingen op het bestaande bestemmingsplan. Een wijzigingsplan komt vaak voort uit een vraag tot bestemmingswijziging dat is aangevraagd door een initiatiefnemer. Dat kan ook jij zijn. Als je bijvoorbeeld bouw- of exploitatieplannen hebt die momenteel niet passen binnen de huidige bestemming.
Afronding
Je zal ongetwijfeld één of meerdere van deze vormen of een gekke combinatie tegenkomen. Dan is het natuurlijk de vraag wat leidend is en wat niet. Het lezen van bestemmingsplannen kan dan ook aardig lastig zijn en je doet er goed aan een bureau met kennis van ruimtelijke ordening hiervoor in te schakelen.
Heb jij moeite om jouw plan van de grond te krijgen, problemen met de bestaande situatie of problemen met de plannen van een ander of wil jij weten wat mogelijk is voor jou? Vul dan dit formulier in voor een 1ste gratis en vrijblijvend advies! Bij CADDESK helpen wij jou graag verder om jouw droom tot werkelijkheid te maken! Bellen mag natuurlijk ook.
Jorrit Zeldenrust
30 november 2020